"저금리 시대 끝?" 베트남 부동산 대출 금리, 연 14% 육박하기도

베트남 주담대 금리 '쇼크'에 부동산 대출 급제동

비엣콤은행(Vietcombank) 본점 고객 창구에서 직원들이 부동산 담보대출 및 우대 금리 관련 상담을 진행하고 있다. [사진=베트남 통신사]

베트남의 주택담보대출 금리가 급격한 우상향 곡선을 그리며 일부 은행의 경우 연 14%선에 육박하고 있다. 지난해 부동산 대출이 가파르게 증가하자 은행들이 유동성 관리와 리스크 억제를 위해 올해 초부터 대출 문턱을 대폭 높인 결과로 풀이된다.

5일(현지 시각) 베트남 청년 신문에 따르면, 올해 2월 초 기준 베트남 주요 은행의 부동산 대출 금리는 한 달 새 가파르게 상승한 것으로 나타났다. 그중에서도 베트남 4대 국영은행의 금리 인상이 시중은행의 동반 인상을 이끌고 있다. 베트남 외환은행(Vietcombank)은 부동산 가치의 최대 70%, 다른 자산 담보 시 100%까지 대출이 가능한 호찌민시의 아파트와 타운하우스 구매를 위한 우대 대출 금리를 조정했다.

대출 기간은 최장 35년으로 6개월 연 9.6%, 12개월 연 9.9%, 18개월 연 13.6%, 24개월 연 13.9%의 고정금리가 적용된다. 중도상환 수수료는 1~2%다. 베트남투자개발은행(BIDV) 역시 초기 6개월은 연 9.7%, 12개월은 연 10.1%, 18개월은 최대 연 13.5%의 금리를 적용하고 있다.

시중은행 및 외국계은행도 일제히 금리를 올렸다. 신한은행(12개월 연 7.95%), MB은행(24개월 연 9.5%), ACB(24개월 연 8.8%) 등도 이전보다 1~2%가량 금리를 상향 조정하며 8%대 이상의 금리 체계를 형성했다.

예금 금리도 상승세를 이어가고 있다. 2025년 10월부터 예금 금리는 연 4.75~7.2% 수준으로 올랐으며 일부 은행은 6개월 만기 특별 금리로 연 8.2%를 제공한다. 은행 간 시장 금리 역시 급등해 2월 3일 기준 익일 대출 연 9.1%, 1주 연 9.6%, 2주 연 6.4%, 1개월과 3개월 대출은 연 7.5%를 기록했다. 이는 일부 은행의 유동성 부족을 반영한다.

◆ 금리 급등에는 자본 비용 상승과 '부동산 비우대' 정책

BIDV 수석 이코노미스트 칸 반 럭 박사는 금리 급등의 원인을 자본 수요-공급 불균형, 투자처 간 경쟁, 자원 배분의 변화로 꼽았다. 그는 "부동산은 우선순위 산업이 아니기 때문에 타 산업 대비 대출 금리가 높을 수밖에 없다"고 설명했다.

현재 일반 예금 금리는 연 7% 수준이며 자본 조달 비용은 연 1.68~2%, 운영비는 연 3%로 총 비용이 약 11%에 이른다. 여기에 은행의 수익 마진이 더해져야 하므로 대출 금리는 자연스럽게 높아진다는 것이다.

지난해 부동산 대출은 전체 신용 성장률 평균 19%를 웃도는 22% 수준으로 증가했다. 부동산 사업 대출은 28%, 주택 구매 대출은 14% 증가한 것으로 예상된다. 베트남 중앙은행(SBV)은 2025년 말 발표한 문서를 통해 2026년 1분기 신용 성장이 연간 목표의 25%를 넘지 않도록 규제했다. 특히 부동산 대출 증가는 각 은행의 전체 신용 성장률을 초과하지 못하도록 지시하며 이를 위반할 경우 신용 한도 축소가 불가피하다고 명시했다.

베트남 중앙은행이 발표한 2026년 주요 은행 신용 성장 한도는 ▲Techcombank 19.5% ▲Vietcombank 19.24% ▲ACB 18.2% ▲Vietinbank 17.68% ▲HDBank 17.68% ▲VPBank 17.94% ▲MSB 16.9% ▲STB 15.6% ▲OCB 14.56% ▲KLB 13.52% 등이다. 1분기 성장 한도를 연간 25%로 제한하면서 일부 은행은 분기 초 신용 한도를 이미 소진했다.

한 시중은행의 개인고객 담당자는 "연 14%의 높은 부동산 대출 금리는 부동산 부문으로 신용이 쏠리는 것을 막기 위한 조치"라며 "은행 자본 조달 비용이 이미 높은 만큼 금리 수준은 합리적"이라고 설명했다. 그는 "예금 금리 7%, 자본 조달비용 2%, 운영비 3%로 총 11%의 비용이 발생하며 여기에 수익 마진을 더해야 수익이 난다"고 덧붙였다.

높아진 금리는 대출 수요 위축으로 이어질 가능성이 크다. 특히 과거 연 5~6%의 낮은 금리로 주택담보대출을 받았던 고객들은 금리가 10~14%로 급등하면서 상환 부담이 가중되고 있다. 일부 차주는 원리금 상환 지연에 따른 신용 악화 위험에도 직면하고 있다.

한편 베트남 중앙은행은 생산·영업 부문 중심의 신용 배분 원칙을 유지하겠다는 입장을 재확인했다. 부동산 대출 관리 강화를 통해 금융 시스템의 안정성을 확보하고, 은행권에는 자금 운용 구조 조정과 리스크 관리 강화를 지시했다. 전문가들은 단기적으로 금리 상승세가 이어질 가능성이 높으며, 향후 경제 지표와 유동성 상황에 따라 금리 조정 폭이 결정될 것으로 전망했다.

 

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