[10·15 1년] 갱신해도 오르고, 옮기려면 8000만원 더…서울 세입자 '이중부담'

서울 중위 전셋값 5억6000만원…합의갱신 44.6%는 보증금 5% 초과 인상

전세 매물 1년 새 19% 감소…월세·대출 부담까지 겹쳐 주거 선택지 축소

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 도심 주택가. 26.08.11[유나현 기자, [e-mail]]

정부가 서울 전역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶은 '10·15 부동산 대책'을 발표한 지 1년 지났지만 서울 세입자들의 주거비 부담은 여전히 커지고 있다. 서울 아파트 중위 전셋값이 1년 새 6000만원 오른 데다 기존 집에 머물더라도 보증금 인상을 피하기 어려운 상황이다. 월세가격까지 동반 상승하면서 집값 안정을 위한 고강도 규제 속에서도 임대차시장의 부담은 좀처럼 가라앉지 않고 있다.

14일 한국부동산원에 따르면 지난 8월 서울 아파트 중위 전세가격은 5억6000만원으로 지난해 8월(4억9800만원)보다 6200만원(12.4%) 올랐다. 중위가격은 전체 주택을 가격순으로 나열했을 때 가운데에 위치한 가격이다.

통상적인 전세계약 기간인 2년을 기준으로 보면 세입자들의 부담은 더욱 두드러진다. 2024년 8월 서울 아파트 중위 전세가격은 4억8000만원으로 올해 8월(5억6000만원)과 비교하면 8000만원(16.7%) 상승했다. 2년 전 전세계약을 맺은 세입자가 계약 만료 후 새집을 구할 때 그만큼 높아진 시세를 감당해야 하는 셈이다.

특히 송파구 아파트 평균 전세가격은 2024년 8월 7억5734만원에서 올해 8월 9억4137만원으로 1억8403만원(24.3%) 뛰었다. 강동구도 같은 기간 5억82만원에서 6억375만원으로 1억293만원(20.6%) 올랐다. 영등포구와 성북구 역시 각 9954만원(18.3%), 8401만원(18.7%) 상승했다.

정부는 지난해 10월 서울 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정했다. 주택담보대출 한도를 축소하고 1주택자 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 등 주택시장 전반에 대한 수요 관리도 강화했다. 그러나 대책 시행 1년을 맞은 서울 임대차시장에서는 전셋값 상승에 따른 세입자들의 자금 부담이 이어지고 있다.

아주경제가 지난 8월 국토교통부 실거래가공개시스템에 신고된 서울 아파트 전세계약을 분석한 결과 계약갱신요구권을 사용하지 않은 합의갱신 계약 가운데 44.6%는 보증금이 5% 넘게 올랐다. 보증금을 10% 이상 인상한 계약도 27.1%에 달했다. 신규 전세계약뿐 아니라 기존 계약을 연장하는 과정에서도 높아진 전세 시세가 세입자 부담으로 이어지고 있다는 뜻이다.

계약갱신요구권을 이미 사용한 세입자에게는 부담이 더욱 클 수 있다. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하면 원칙적으로 보증금 증액이 5% 이내로 제한되지만 갱신요구권을 소진한 뒤 임대인과 새롭게 계약 조건을 협의할 때는 이 같은 상한이 적용되지 않을 수 있기 때문이다. 전셋값 상승기에 계약 만기를 맞은 세입자일수록 보증금 인상에 따른 자금 부담이 커질 수 있다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전셋값이 지속적으로 오르면서 기존 계약과 주변 시세의 격차가 커지고 있다"며 "임차인으로서는 계약이 종료돼 다른 집을 구해야 할 때 기존 보증금으로 조건이 비슷한 주택을 찾기 어려운 만큼 보증금을 더 올려주더라도 임대인과 합의해 계약을 연장하는 사례가 나타나고 있다"고 설명했다.

전세보증금 부담을 줄이기 위해 월세로 눈을 돌리더라도 사정은 크게 다르지 않다. 올해 8월 서울 아파트 중위 월세가격은 138만원으로 1년 전(120만원)보다 18만원(15.0%) 올랐다. 같은 기간 중위 월세보증금도 1억1000만원에서 1억2000만원으로 1000만원(9.1%) 상승했다. 목돈 부담을 덜기 위해 월세를 선택하더라도 매달 지출해야 하는 주거비가 늘어난 것이다.

그렇다고 대출을 받아 전세를 유지하기도 여의치 않다. 전세대출은 보증기관의 보증한도와 금융기관 심사 기준 등에 따라 이용 가능한 금액이 달라진다. 보증금이 올랐다고 해서 대출한도가 같은 폭으로 늘어나는 것은 아닌 만큼 추가 보증금을 대출로 충당하기 어려운 세입자는 보유 자금을 투입하거나 다른 자금조달 방안을 찾아야 할 수 있다.

신보연 세종대 AI융합학과 교수는 "보증금 인상분을 감당하기 어려운 세입자들은 추가 대출을 알아볼 수밖에 없지만 정책금융은 이용 요건이 까다로워 상대적으로 금리가 높은 대출을 이용할 가능성이 있다"며 "대출을 통한 자금 마련마저 어려워지면 보증금을 유지하는 대신 월세를 추가로 내는 보증부 월세로 전환할 수 있다"고 말했다.

전문가들은 전월세시장 안정을 위해 공급 확대가 시급하다고 지적한다. 특히 신규 아파트 입주 물량이 부족한 상황에서 정비사업 이주 수요까지 겹치면 전월세가격 상승 압력이 더욱 커질 수 있다는 우려가 나온다.

신 교수는 "전월세 매물이 부족한 상황에서 정비사업 이주 수요까지 겹치면 전월세가격 상승률이 매매가격 상승률을 웃돌 수 있다"며 "주택 공급이 충분히 이뤄질 때까지 임대료 인상 제한 등 의무를 준수하는 임대사업자에 대한 세제 혜택을 유지해 임대주택 공급을 유도할 필요가 있다"고 덧붙였다.