'반값 아파트' 마곡17단지 21명 계약 포기…5500만원 '방공제' 논란

SH "토지임대부 특성상 부담 커"…국토부 "방공제는 법적으로 예외 없어"

마곡17단지 조감도 [사진=SH 홈페이지 갈무리]

이달 말 입주를 앞둔 서울 마곡엠밸리17단지 토지임대부 분양주택에서 계약을 포기한 당첨자가 21명에 달하는 것으로 파악됐다. 대출 한도에 방공제가 적용되면서 자금조달에 어려움을 호소하는 당첨자들이 잇따르고 있지만, 이들 가운데 대출 문제로 계약을 포기한 인원이 몇 명인지는 확인되지 않았다.
서울주택도시개발공사(SH)는 14일 마곡17단지 계약 현황과 관련해 “계약 포기자는 21명 정도로 파악하고 있다”고 밝혔다. 계약 포기 21명을 포함해 부적격 취소 등 전체 계약 관련 이탈 인원은 71명 수준이다.

논란의 핵심은 토지임대부 주택에 적용되는 ‘방공제’다. 방공제는 주택이 경매 등에 넘어갈 경우 임차인의 최우선변제금을 보호하기 위해 해당 금액만큼 대출 한도에서 미리 제외하는 방식이다.

마곡17단지는 서울 강서구 마곡지구에 들어서는 토지임대부 분양주택으로, 토지는 공공이 소유하고 수분양자는 건물만 분양받는 구조다. 전용 59㎡ 기준 분양가는 약 2억9000만~3억4000만원으로 일반 아파트보다 저렴해 ‘반값 아파트’로 불린다.

입주 예정자들은 분양가가 낮은 만큼 5500만원의 방공제가 자금 조달에 미치는 부담이 상대적으로 크다고 주장한다. 특히 5년간 거주의무가 적용되는 만큼 임차인 보호를 전제로 한 방공제를 동일하게 적용하는 데 의문을 제기하고 있다.

현재 본청약자는 LTV 60% 조건에 방공제 5500만원이 적용돼 전용 59㎡의 실제 대출 가능액이 분양가에 따라 약 1억2000만~1억5000만원 수준으로 줄어든다. 당첨자가 마련해야 할 자기자금은 약 1억7000만~1억9000만원에 달한다.

정부는 2022년 나눔형 공공분양 도입 당시 LTV 최대 80%, 대출 한도 최대 5억원 등의 금융지원 방안을 제시했다. 마곡17단지는 2023년 9월 당시 마곡10-2단지로 사전예약을 진행했다. 이후 가계부채 관리 강화로 올해 본청약자에게는 LTV 60%와 방공제가 적용됐다. 당첨자들은 같은 단지와 평형에 당첨됐음에도 청약 시점에 따라 대출 조건이 달라지는 것은 형평성에 어긋난다고 주장한다.

입주 예정자들은 최소한 방공제만이라도 제외해달라고 요구하고 있다. 토지임대부 주택은 건물만 분양해 일반 아파트보다 분양가가 낮은 만큼 일반 주택과 동일한 5500만원을 공제하는 것은 제도 취지에 맞지 않는다는 주장이다.

일반 주택담보대출은 MCG(모기지신용보증) 등을 이용하면 소액임차보증금을 공제하지 않고 LTV 한도까지 대출받을 수 있는 경우가 있다. 그러나 마곡17단지 본청약자에게 적용되는 대출에는 이 같은 보증이 적용되지 않아 5500만원의 방공제가 이뤄지고 있다.

SH 관계자는 “토지임대부는 분양가가 낮기 때문에 다른 주택보다 방공제 부담이 상대적으로 크게 느껴질 수 있다”며 “의무 거주 5년, 전매 제한 10년이 적용되는 공공분양주택은 방공제 면제가 필요하다고 본다”고 말했다. 이어 “본청약자 대상 대출 조건 완화도 국토부에 지속적으로 건의 중”이라고 덧붙였다.

반면 국토교통부는 방공제 적용에 예외를 두기는 어렵다는 입장이다. 국토부 관계자는 “방공제는 법적으로 모두에 적용되는 것이기 때문에 예외는 있을 수 없다”고 밝혔다.

이어 “토지임대부를 포함해 모든 주택은 당시 대출 한도 등을 적용하는 것”이라며 “토지임대부는 시중은행에서 대출을 취급하지 않기 때문에 정부가 정책적으로 만든 상품에 맞게 자금을 조달해야 한다”고 말했다.