'세컨드홈 사도 1주택 간주' 지방 부동산 시장 활력 불어넣을까... "실효성은 글쎄"

공주 구시가지 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 비수도권 인구감소지역 주택 1채를 신규 취득해도 1주택자로 간주해 세제 혜택을 주는 제도를 도입하는 등 비수도권 부동산 활성화 대책을 내놓았다. 전문가들은 지방 인구 소멸 문제와 미분양 문제를 해결하기 위한 대책의 취지는 공감하면서도 실효성에 대해서는 의문을 표했다. 고금리와 경기침체 등이 더해져 지방 부동산이 가라앉고 있는 상황에서 시장의 기대를 뛰어넘는 파격적인 대책이 나오지 않는다면 지방 건설 경기 침체 문제가 쉽게 해결되기는 어려울 것이라는 분석이다.

16일 아주경제가 부동산 시장 전문가들에게 기획재정부가 전날 발표한 ‘세컨드홈 활성화‘ 방안에 대한 의견을 청취한 결과, 인구 감소와 경기 침체로 위축되고 있는 지방 부동산 시장 활성화를 위해 정부가 적극 대응에 나선다는 방향에 대해서는 긍정적이라는 평가가 지배적이었다. 

세컨드홈 활성화 방안은 수도권 등에 거주하는 1주택자가 인구감소지역 내 공시가 4억원 이하 주택을 구입해도 1세대 1주택자로 인정해 취득세와 종합부동산세(종부세) 등의 세제 혜택을 받는 것이 골자다. 수도권 거주민에게 비수도권 지역의 주택을 사도록 유도함으로써 생활인구를 늘려 지방 소멸을 막고 침체한 부동산 시장을 활성화시키겠다는 의도다. 

국토교통부에 따르면 지난 2월 기준 전국 미분양 주택은 6만4874가구로 전월(6만3755가구) 대비 1.8% 증가했다. 특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양의 경우 1만1867가구로, 이 중 지방 물량이 80%를 차지한다.

그러나 다만 정책의 효과에 대해서는 제한적일 것으로 봤다. 고금리가 이어지면서 부동산 투자 수요가 위축된 데다, 실제 수요자들이 주택 매수에 관심을 보이더라도 이 같은 관심이 지방 주요 도시에 집중될 가능성이 높기 때문이다.

김효선 NH농협은행 ALL100자문센터 "인구소멸지역에 정주 인구를 늘리는 등 여러 순기능적 효과가 있는 정책"이라며 "다만 지역 부동산시장이 극도로 침체해 있는 데다 은행 대출금리 등이 높다는 점에서 정책이 실효성을 갖기 위해선 세금 등 규제를 한층 더 완화해 투자 수요를 높여야 한다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "일부 지역에 대해 미분양 해소와 생활인구 증가에 도움이 될 수 있을 것으로 보인다"면서도 "최근 지방 주택시장의 거래와 가격추이가 위축된 상태라 정책 효과가 지방 전체를 대상으로 나타나기는 제한적"이라고 전했다. 

세컨드홈 정책이 올해 1월 4일 취득한 주택부터 적용되고 1주택자로 한정한 것도 정책 활성화의 걸림돌로 지적된다. 여기에 특례지역 1주택 보유자가 같은 지역 주택을 추가로 매입하는 경우도 세제 혜택을 받을 수 없다. 또한 이번 정책도 법 개정이 수반돼야 하는 사안으로 여소야대 정국 속 국회 문턱을 넘을 수 있을지는 미지수다. 정부는 9월 이전 개정을 목표로 이달 중 법안을 발의할 예정이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "이번 정책은 지방 부동산 시장과 경제를 살리기 위한 최소한의 대책"이라며 "현재 위축된 시장 상황에서 미분양 물량을 해소하기 위해서는 상대적으로 자금력이 여유로운 다주택자들이 거래에 참여할 수 있게 해야 효과를 볼 수 있을 것"이라고 말했다. 

전문가들은 정부가 여러 대책을 내놓고 있음에도 심화하고 있는 지방 미분양 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 결국 법 개정을 통한 세제개편이 가장 중요하다고 입을 모았다. 주택 수에 따라 중과되는 취득세와 양도세, 보유세를 손질해 주택 거래 활성화를 유도해야 거래 침체로 인한 미분양 문제 해결이 가능하다는 분석이다. 

고준석 교수는 "미분양 문제 해결을 위해서는 결국 수요 측면에서 유인책이 뒷받침돼야 한다"며 "미분양이 심각한 지역을 대상으로 한 세제지원책 마련, 취득세와 양도세, 보유세를 폐지 등 제도 개선을 통해 시장에서 미분양 흡수가 이뤄지도록 적극적인 대응에 나서야 한다"고 강조했다.