[CEO칼럼] 생명공학과 실험실 상업용 부동산 동반성장 모색하자

최민성 델코리얼티그룹 회장

[최민성 델코리얼티그룹 회장]

생명공학의 성장은 빠르다. 벤처기업, 연구개발(R&D), 지역 현지 생태계 등에 대한 투자가 급성장하면서 핵심 클러스터 시장과 이머징 시장 모두에서 확장하고 있다.
 
실험실 상업용 부동산은 지난 2년 동안 생명공학 회사들의 확장세로 수요가 많아졌다. 기록적인 벤처캐피털과 상장기업 수익 증가 덕분이다.
 
미국의 세계적 도시부동산연구단체인 어번랜드 인스티튜트(Urban Land Institute·ULI)에 따르면 부동산은 직원 복귀가 지체돼 불안한 사무실 시장을 대체하는 투자 기회가 되고 있다고 한다.
 
벤처캐피털은 실험실 임대 공간 수요의 주요 동인이며 상관관계가 높다. 2021년 미국의 제약·생명공학 스타트업은 총 450억 달러의 기록적인 자금 지원을 받았다. 2011~2020년 연간 평균 153억 달러를 초과했다. 덩달아 실험실 공간 수요도 크게 늘었다. 2022년에 다소 냉각됐지만 연간 자금 조달 총액이 220억 달러로 역사적 상승세를 유지하고 있다.
 

메디컬 분야 스타트업 투자는 2020년 이전부터 탄력을 받은 가운데 코로나19로 기회가 더 넓어졌다. 과학과 기술의 융합은 지난 10년 동안 이 업계의 성장동력으로, 획기적인 약물과 혁신적인 치료법 개발을 선도했다.
 
단기 투자자들은 여러 단계의 임상시험을 거의 마친 기업에 관심을 두고 있다. 생명공학은 그 어느 때보다 배치할 자본이 많아져 회사 설립과 확장, 실험실 공간에 대한 꾸준한 수요 등을 주도할 전망이다.
 
그동안 많은 공급이 있었지만 실험실 공간 수요는 여전히 많다. 상위 생명공학 클러스터 시장(도시)의 총 임대 면적은 2021년 51만평을 초과(기존 재고의 15% 증가)해 최고치를 새로 기록했다. 2021년은 자본이 넘치면서 부동산 수요에서 유례가 없는 한 해였다.
 
하지만 세입자들은 임차 공간이 고갈된다는 긴박감을 느꼈다. 지난해에는 거시경제 문제의 초기 징후에도 불구하고 투자 모멘텀은 중반까지 계속됐다.
 
2022년 중반 기준 미국에서 생명공학 공간이 총 75만평 개발 중이며 이 중 40.4%가 사전 임대됐다. 그동안 투기적 개발이 생명공학 임대시장에서 이렇게 활발한 적이 없었다.
 
지난 2년 동안 꾸준한 회사 설립과 확장으로 실험실 부동산 펀더멘털을 견고하게 만들었다. 투자자와 개발자는 성장하는 회사의 수요를 잡기 위해 신속하게 움직였다. 대부분 임대 활동은 전문 리스회사들이 주도해 코로나19 이후 전체 임대 물량 가운데 62%를 차지했다. 전체 상위 생명과학 클러스터 도시들은 2022년 중반에 공실률 5.6%를 기록했다. 일반적인 공실률은 8% 정도다.
 
미국 실험실 부동산 임대료도 사상 최고치를 기록했다. 임대료(부동산 세금, 건물 보험, 유지 보수 등 포함)는 2020년 1분기~2022년 중반에 45.4% 증가해 평당 2813달러에 도달했다.
 
핵심 생명과학 클러스터의 임대료는 시장 평균보다 훨씬 치솟았다. 보스턴의 이스트 케임브리지는 2022년 중반 평당 4448달러에 도달해 2019년 이후 23% 증가했다. 샌디에이고의 UTC는 2019년 이후 69.7% 오른 평당 3135달러로 가장 높은 가속도를 기록했다. 향후 임대료 상승세는 둔화하겠지만 강세 기조는 여전히 이어갈 것으로 예상된다.
 
맞춤형 및 재생 의학 치료법은 계속 업계에 혁명을 일으킬 것이다. 성장의 씨앗은 연구개발 활동에서 시작된다. 연구개발은 과학, 기술, 제도적 지원, 자금 지원 등이 모두 만나 발전을 주도하는 혁신적인 생명공학 시장 클러스터에서 일어난다.
 
미국 생명과학 상위 시장의 클러스터는 수십 년 동안 이미 큰 수준의 수요와 투자 활동을 만들어 냈다. 이들 시장은 보스턴을 중심으로 샌디에이고, 샌프란시스코만 지역, 광역 워싱턴DC, 노스캐롤라이나 리서치 트라이앵글 파크, 시애틀, 필라델피아 등이며 미국 관련 시장에서 80%를 차지한다.
 
이머징 시장의 클러스터 성장도 대단하다. 휴스턴, 볼더, 애틀랜타, 댈러스 등 혁신 커뮤니티 내에서 과학과 기술 간 융합이 활발해지고 있다. 기관, 대학 및 지역 사회가 성장하는 스타트업을 위한 혁신 커뮤니티, 인재 공급, 인큐베이터 공간 개발에 투자하고 있다.
 
생명공학의 혁신은 무한하다. 과학 발전, 자본 유입, 핵심 클러스터 생태계는 장기적으로 산업 확장을 강화할 것이다. 최근에 인플레이션과 고금리 정책이 투자에 부담을 주고 있지만 이 분야는 계속 번창하고 있다.
 
생명공학 분야에서 우리나라가 차지하는 비중은 미미하다. 우리도 거점 도시 중심으로 관련 산업 클러스터 공간을 대폭 확보하면서 관련 부동산 시장을 함께 활성화할 필요가 있다.