[김윤섭의 MONEY! 부동산] "집값 결국엔 오른다"···역대급 더위 여름에도 큰 장 선 분양시장

서울 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

5주 연속 둔화했던 서울 아파트값 상승률이 다시 반등하는 등 주택 시장이 다시 꿈틀거리는 가운데 8월 분양시장도 뜨거워지고 있다. 전국 분양시장에 2만 가구가 넘는 물량이 대거 쏟아지는 등 건설사들이 앞다퉈 분양에 나서면서다. 하반기 집값 상승 기대감이 확대된 영향으로 풀이된다. 이에 내 집 마련에 나서려는 수요자들의 선택지도 풍성해져 주요 단지에 관심이 쏠리고 있다. 

9일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 8월 전국 29개 단지에서 총 2만5699가구가 공급될 예정이다. 이 중 일반분양은 1만8925가구다. 지난해 같은 기간인 2024년 8월의 총 1만6266가구, 일반분양 1만962가구와 비교해 총가구 수는 58%, 일반분양은 73% 각각 증가했다. 

이달 분양 단지 중 가장 관심을 받는 곳은 하반기 로또 청약 단지로 관심을 모으고 있는 서울 송파구 신천동 '잠실르엘'이다. 잠실르엘은 잠실미성·크로바아파트를 재건축한 단지로 최고 35층, 13개 동, 총 1865가구로 지어진다.

분양가는 3.3㎡당 6104만원으로 결정됐다. 전용면적 74㎡ 기준 분양가는 18억원대가 될 것으로 보인다. 이는 지난해 10월 같은 지역에서 분양한 ‘잠실래미안아이파크(3.3㎡당 5409만원)’보다 약 13% 높은 금액이다.

그러나 업계에서는 주거 선호도가 높은 송파구에 공급되는데다 분양가상한제가 적용되는 만큼 수요가 쏠릴 것이라는 전망이 나온다. 인근 잠실래미안아이파크의 전용 74㎡ 분양권은 올해 5월 28억8200만원에 거래된 바 있다. 단순 기대 시세차익은 10억 원에 달한다.

다만 6·27 대출규제가 변수로 작용할 가능성이 높다. 잠실르엘은 대출규제 발표 이후 입주자 모집공고가 이뤄진 만큼 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한된다. 전용 74㎡ 물량에 청약하려면 최소 12억원의 현금을 보유하고 있어야 한다.

경기도에서는 광명시 ‘철산역자이’(2045가구), 안양시 ‘안양자이헤리티온’(1716가구), 양주시 ‘지웰엘리움양주덕계역’(1595가구), 오산시 ‘오산세교우미린레이크시티’(1424가구) 등 1000가구 이상의 대규모 단지들이 분양을 앞두고 있다. 

리얼투데이 조사 결과 상반기 수도권 1순위 청약 경쟁률은 10.57대 1로 지난해 같은 기간 6.21대 1보다 상승했다. 집값도 여전히 높아 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 한국부동산원에 따르면 올해 6월 수도권 아파트 매매 실거래가격지수의 잠정 증감률은 1.13%로 150.53에 달한다. 이는 지난 2022년 9월(150.5) 이후 최고치다.

분양업계 관계자는 "최근 분양가 상승세가 계속되는 상황에서 수도권에서 분양 물량이 대거 나오는 만큼 실수요자들에게는 내 집 마련의 적기가 될 수 있다"고 전망했다.

분양가상한제를 적용받기 때문에 분양가가 주변 시세 대비 10~20% 낮게 책정되는 공공분양도 관심이다. 

우선 이재명 정부 출범 후 처음으로 분양에 나선 3기 신도시에서 남양주왕숙지구(A-1·2블록)에 이어 남양주왕숙 B1·2블록이 8일부터 오는 14일까지 1147가구에 대한 본청약을 진행한다. 해당 단지는 남양주 왕숙지구 첫 민간참여 공공분양으로 분양가상한제가 적용돼 시세 대비 저렴한 가격에 공급된다. 평당 분양가는 B1블록 1737만원, B2블록 1726만원이다. 입주는 B1블록은 2028년 5월, B2블록은 2028년 6월 예정돼 있다. 전용 74㎡ 유형과 84㎡ 유형 등으로 구성돼 넓은 면적으로 공급되는 것이 특징이다. 

‘준강남’으로 꼽히는 과천에서도 '과천주암'지구에서 신혼희망타운(C2블록) 686가구의 분양 일정이 시작된다. 과천 주암지구는 서울 서초구와 양재천을 사이에 두고 있어 사실상 강남권으로 평가받는다. 과천주암 지구에는 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 과천종합청사역이 조성될 예정이며, 2027년을 목표로 4호선 과천지식정보타운역도 개통이 추진 중이다. 

전문가들은 고강도 금융 규제가 시행되는 가운데 자금 계획이 매우 중요해진 만큼 실수요자들은 분양가가 저렴한 아파트에 관심을 기울일 필요가 있다고 제언했다. 실제 직방이 최근 발표한 자료를 보면 분양가 상한제를 적용한 22개 단지에선 1순위 평균 경쟁률이 26.2대 1 기록, 반면 미적용 단지 50곳의 경쟁률은 4대 1 정도로 큰 차이를 보였다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "대출 규제 이후 시장이 관망세에 진입하면서 가격 경쟁력을 갖춘 단지의 가치가 더욱 부각되고 있는 상황"이라며 "특히 올해 하반기는 물론 내년에도 공급 물량이 한정돼 있는 상황에서 청약 경쟁이 더 치열해질 가능성이 높아 내 집 마련을 고려하고 있다면 빠르게 움직이는 것이 좋다"고 말했다. 이어 "청약제도 개편으로 무주택 실수요자의 경우 특별공급뿐 아니라 일반분양 물량, 무순위 청약까지 당첨될 가능성이 커졌고, 공공 물량도 대거 나오는 만큼 분양가상한제 단지를 고려해볼 만하다"고 덧붙였다.