[강남 규제] [지상좌담] "핀셋 규제는 후진국에서나 가능"

- 정부의 과도한 개입은 시장 왜곡 부작용

- 강남 수요를 모두 투기꾼으로 모는 시각 버려야

강남 압구정 한강변 아파트 단지 전경.[사진= 아주경제DB]

최근 KB국민은행이 발표한 지난달 서울 아파트 중위(중간) 가격이 7억원을 처음 돌파하는 등 집값 상승세가 서울 전방위적으로 확산될 조짐을 보이자 시장에선 정부 규제의 실효성 논란이 거세게 일고 있다. 현 정부가 지난해 5월 출범 이후 '6·19 부동산대책'을 시작으로 '임대등록 활성화방안'까지 모두 7차례의 규제를 내놓으며 강도 높은 집값 잡기에 나섰지만 시장 불확실성만 더 커졌다는 지적이다.

본지는 이 같은 상황에서 부동산 각계 전문가를 지면으로 초청해 '정부의 부동산 규제에 대한 실효성'에 대한 견해를 들어봤다. 김영곤 강남대학교 부동산학과 교수, 심교언 건국대학교 부동산학과 교수, 양지영 양지영R&C연구소장, 이남수 신한금융투자 부동산팀장이 이번 지상좌담에 참여했다.

◆ "인위적인 시장 개입보다 주택 공급 통한 서민 주거복지 집중해야"

부동산 전문가들은 최근 강남 집값 안정을 목표로 정부가 인위적으로 시장에 지속 개입하고 있는 현 상황에 대해 "바람직하지 않다"고 입을 모았다. 특히 집값 과열의 진원지를 서울 강남권으로 국한해 쥐어짜는 식으로 규제를 하는 데 대해서도 부작용을 낳을 것이라고 지적했다. 일각에서는 이제라도 강남 부동산시장의 특성을 인정해야 한다는 목소리도 나왔다.

심교언 교수는 "과거 주택보급률이 낮은 상황에서는 어느 정도 개입을 위한 명분이 있었지만, 현재는 정부의 과도한 개입이 오히려 시장의 왜곡을 불러오고 있어 자제하는 것이 바람직하다"며 "정부가 부동산 경기에만 초점을 맞춰 민감하게 반응할 것이 아니라, 장기적 안목에서 지속적인 주택공급을 통해 안정을 꾀하면서 서민 주거복지에 집중해야 한다"고 지적했다.

심 교수는 이어 정부의 강남권 핀셋 규제에 대해 "선진국에서도 금융위기 극복과정에서의 유동성 제공으로 인해 자산가격이 더 큰 폭으로 오르고 있지만, 특정지역을 대상으로 금융규제 등 부동산 정책을 펴는 사례는 찾아볼 수 없다"면서 "금융규제는 금융건전성 관리와 거시경제 조절 수단이라는 본연의 목적으로 돌아가야 한다"고 조언했다.

김영곤 교수도 "미국 맨해튼이나 일본 긴자 등 고가주택이 즐비한 지역에 대해 그 나라 정부가 강력한 규제책을 꺼내들지는 않는다"면서 "주택정책을 통한 가격 통제는 고도성장기일 때 가능한 것이지 현재의 국내 경제 상황에선 바람직하지 않다"고 강조했다. 이어 "정부의 시장개입은 기본적으로 최소화돼야 하고, 지역별 부동산 특성을 인정해야 한다"고 덧붙였다.

정부의 인위적 시장 개입에 대해 어느 정도 필요성을 인정하면서 규제 방향에 대해 정밀한 검토가 필요하다는 의견도 나왔다. 이남수 팀장은 "집값 안정은 국가 경제정책에서 중요한 목표 가운데 하나로 시세가 터무니없이 급등할 경우에는 어느 정도 정부 규제가 필요하다"는 입장을 내놨다.

이 팀장은 다만 "정확한 원인을 파악해 규제를 시행해야 하는데, 현 정부는 주택을 매수하는 이들 모두 투기꾼으로 몰아가는 잘못된 판단을 했다"며 "이 같은 오판 하에 수요억제 정책만을 펴고 있으니 당연히 시장에 정책효과가 나타나지 않는 것"이라고 설명했다.

양지영 소장도 "강남권 집값이 오르는 이유는 명문학군과 교통, 업무 등 고급 인프라가 다 갖춰져 있어 수요가 항상 대기 중이기 때문인데, 정부가 공급을 줄여버리니 문제가 발생하는 것"이라며 "강남의 수요는 강남이 해결할 수 있도록 하고 대신 서민과 중산층이 살 수 있는 여건을 중장기적으로 갖춰줘야 한다"고 지적했다.

◆"정부 규제에도 강남 부동산은 장기적 상승··· 양극화만 심화할 것"

정부 규제 속 강남 부동산 가격의 향후 움직임을 놓고는 전문가들의 의견이 엇갈렸다. 다만 장기적으로는 공급부족에 따라 상승곡선을 그릴 것이라는 점과 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 이어지며 양극화가 심화할 가능성을 두고는 모두가 동의했다.

심 교수는 "이미 규제 대상 지역과 단지 등을 중심으로는 폭락, 이를 피해간 지역은 폭등 양상이 나타나는 등 극도의 혼란 분위기가 나타나고 있다"며 "단기적으로는 거래절벽에 따른 조정이 있을 수 있으나, 중장기적으로는 공급부족으로 반대효과가 나타날 수 있다. 올 연말까지 조정을 받다가 이후에는 다시 상승할 가능성이 높을 것"이라고 내다봤다.

이 팀장도 "강력한 수요 억제 대책으로 재건축 추진 단지는 가격 조정이 불가피할 것"이라면서 "그러나 신규 분양 아파트와 분양권, 재개발 단지의 가격은 강보합세가 예상돼 상품과 지역 등에 따라 양극화를 보일 것으로 본다"고 말했다.

양 소장 역시 "재건축초과이익환수제와 재건축 연한 강화 등 규제가 단기적으로 심리를 위축시킬 수는 있지만, 장기적으로는 공급을 축소시켜 오히려 집값을 급등시킬 것"이라면서 "특히 양도세 중과 등에 따라 매물이 더 귀해지는 일부 단지는 희소가치 상승에 따라 가격이 더 오를 여지도 충분하다"고 전망했다.