대우건설 '재건축 리츠' 분양가상한제 규제 빗겨갈까

대우, 반포주공1단지 3주구에 '리츠형 재건축' 제시

일반분양 대신 임대주택 운영해 조합에 이익 배당

법해석 엇갈려…서울시 "상한제 지역이라 시행불가"

서울 반포주공1단지 3주구 전경. [사진=김동현 기자]

[데일리동방] 최근 대우건설이 반포1단지 3주구 수주전에 뛰어들며 리츠(REITs) 방식 재건축 제안해 눈길을 끌고 있다. 분양가상한제가 재건축 시장 최대 이슈인 가운데 '임대 후 매각'이라는 새로운 분양 방식인 리츠가 돌파구가 될지도 관심이 쏠린다.

22일 업계에 따르면 대우건설은 최근 수주전에 나선 반포주공1단지 3주구 재건축조합에 리츠 방식 재건축사업을 제시했다. 대우건설은 조합 측에 일반분양 물량을 분양하는 대신 임대리츠로 전환하면 분양가상한제를 적용받지 않는다는 점을 크게 강조한 것으로 전해지고 있다.

대우건설은 지난해 공동출자로 설립한 리츠 자산관리회사(AMC)인 투게더투자운용을 필두로 자회사 통합법인과 대우에스티, 부동산계약·관리서비스 '디앤서(D.Answe)'를 활용해 재건축 리츠사업을 추진할 방침이다.

리츠는 투자자들에게서 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 여기서 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자 금융상품이다. 이를 활용한 재건축은 한 마디로 조합원 물량을 제외한 나머지 물량은 분양하지 않고 임대주택으로 돌리는 방식이다.

조합원들은 일반분양 수익이 아닌 리츠 주식을 소유하며 임대주택 운영 이익을 배당받는다. 분양 초기에 정한 임대기간 4년 또는 8년이 끝난 뒤에는 조합에 주택 매각을 하거나 임대를 이어갈 수 있는 선택권이 주어진다.

일반 리츠나 신탁사가 토지를 사들인 뒤 주거시설을 건설해 얻은 임대수익을 투자자에 배당하는 민간형 간접투자 상품은 금융시장에 흔해졌지만 재건축에 도입한 사례는 아직 없다. 특히 리츠 방식 재건축은 관련법 적용받지 않아 분양가상한제를 비껴갈 것으로 전망되고 있다. 이에 업계는 대우건설이 실제 시행할 수 있을지에 촉각을 곤두세우고 있다.

최근 강남권 재건축 단지들이 분양가상한제로 지방자치단체나 주택도시보증공사(HUG)와 마찰을 빚는 경우가 많아졌다. 이 때문에 후분양 카드를 꺼내 드는 조합도 일부 나왔다. 그러나 리츠는 선분양과 후분양이 아닌 새로운 방식이라는 점에서 새로운 분양모델로 자리 잡을 수도 있다.

물론 반포주공1단지 3주구 조합이 대우건설을 시공사로 선정하는 게 가장 첫 관문이다. 이어 관련 부처인 국토교통부와 관할 지자체인 서울시 인허가를 받아야 한다. 현재 서울시와 국토부는 재건축 리츠사업에 부정적인 입장이라 실제로 이뤄질지는 미지수다.

앞서 서울시는 "민간임대주택에 관한 특별법상 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반 민간임대주택은 분양가상한제 적용 지역에서 우선 공급할 수 없다"며 서초구 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리) 조합이 내놓은 통매각 계획을 반려했다. 이 조합은 일반분양 대신 임대관리업체에 일반분양 물량을 전부 매각하고 임대수익을 공유하기 위한 작업을 펼쳤었다.

국토부와 서울시는 주택법상 반포주공1단지 3주구도 분양가상한제 적용 대상 단지여서 임대사업 자체가 불가하다는 입장이다. 반면 대우건설은 임대사업자가 아닌 조합이 주체가 되는 리츠사업으로 받아들여야 한다고 주장한다.

대우건설 관계자는 "원베일리와 달리 3주구 조합은 조합원들이 직접 주주로 참여해 임대수익을 얻는 방식"이라며 "주택을 임대업체에 매각하는 것이 아니라 직접 임대에 참여하는 방식이어서 주택법이 아닌 임대사업 관련법을 적용받는 게 맞다"고 밝혔다.

업계는 주택리츠사업에 관한 관련법 해석이 관건이라고 본다. 업계 관계자는 "양측 법적 해석이 다르지만 향후 정비계획 변경으로 합의점을 찾고, 실제 사업이 현실화하면 재건축 신규 방식으로 자리매김할 가능성도 있다"고 말했다.