[투자의 神] 지식만으론 부족...“사람에 대한 이해, 다르게 생각하기 중요”

공간 투자 실전 사례...“기회는 주어지는 것이 아닌 만드는 것”

고시텔, 역세권 프리미엄 전략

수영장, 어린이‧지하상가 공략

누군가는 부동산 투자를 투기라고 표현한다. 특히 주택시장의 경우, 정부에서 규제를 쏟아내고 있다. 기업 투자자금으로 활용되는 주식과 달리 부동산 투자는 아무런 부가가치를 창출하지 못한다는 시각도 있다.

송희창 대표는 “누군가의 기회를 뺏어 가면 투기라고 욕할 수도 있다. 저는 아무도 찾지 않는 공간을 재구성해 새롭게 만드는 투자를 한다”며 “테마가 있는 상가에서 어떻게 하면 사람이 붐비게 할까 고민하고 있다. 다른 사람이 쳐다보지 않는 공간의 수요를 찾는 과정이다. 이것은 투기가 아니고 개발이다”고 말했다.

그는 “공부를 잘한 사람이 좋은 직장에서 돈을 많이 버는 것은 당연하다. 직장에서 퇴근 후 투잡을 뛰어도 돈을 많이 벌어야 한다”며 “상가를 구입하기 위해 정보를 찾고, 자금을 투자하고, 공간을 어떻게 구상할지 고민해야 한다. 상가 투자는 불로소득이 아니라 노력을 통해 구축한 사업체이자 직장이다”고 강조했다.

[투자의 神] ‘상가로만’ 월 7000만원...송희창 대표가 생각하는 부자
 

[송희창 대표가 운영하는 사업체. 공간 재구성을 통해 축구장, 어린이 전용 수영장, 프리미엄 고시텔 등을 운영하고 있다. (사진=클래스101 홈페이지)]

 

#프리미엄 고시텔 사례

“평소에 소비자 연구 많이 한다. 부동산도, 사업도 사람을 이해해야 성공할 수 있다.

몇 년 전 쉐어하우스가 등장했다. 1인 가구 증가에 따른 트렌드였지만, 공간을 함께 사용해야 했고, 침실도 불편하다고 생각했다. 반면, 기존 고시텔은 이미지가 안 좋았다. 저소득층이 거주하는 공간이라는 인식 때문이었다. 저는 인테리어를 고급화하면 쉐어하우스 수요를 끌어올 수 있다고 생각했다. 역에서 가까운 곳, 대학생과 직장인 수요자가 많은 위치를 골랐다. 고시텔보다 주거비를 조금 더 부담해도 프리미엄 공간이 통할 거라고 판단했다.

많은 분이 임대 수익을 위해 원룸주택에 투자한다. 원룸주택은 역세권에 위치하기 어렵고, 도배‧장판 등 주인이 신경 써야 할 부분이 너무 많다. 임대 물량도 10가구 내외다. 고시텔은 원룸 주택 5~6개를 합친 것보다 방이 많다. 직원도 1~2명만 두면 관리 가능하다. 정기적으로 청소를 해주고, CCTV가 곳곳에 설치돼 있어 안전하다. 심지어 택배 받기도 좋다. 지금 운영하는 고시텔은 방이 67개인데, 만실이다. 월세로 나오는 돈은 2400만원이 넘는다.

 

#어린이 수영장 사례

수영장 4개를 운영 중이다. 모두 어린이 전용이다. 보통 수영장은 수익성이 안 나와서 폐점하는 경우가 많다. 저는 낙찰가가 낮은 지하상가를 봤다. 부동산은 활용도를 찾지 못하면 가격이 떨어진다. 수영장이 지상 있으면 좋을 것 같지만, 아니다. 지하는 여름에 시원하고, 겨울에 따뜻하다. 누수가 돼도 걱정 없다.

한 곳은 키즈카페로 활용하던 공간을 수영장으로 만들었다. 키즈카페는 시설비가 많이 들지만, 오래 버티지 못한다. 아이들은 쉽게 질려 한다. 한 아이가 3번 정도 가면 더 이상 공간을 소비하지 않는다. 수영장도 놀러 가는 방식이었다면 망했을 거다. 우리는 레슨을 넣었다. 영법을 배우기 위해 수영장을 찾으니 한 명당 3년 이상 다닌다. 태권도는 조금 다니다가 그만 둘 수 있지만, 수영은 생존기술이기 때문에 오래 배운다.

성인 수영장이 아닌 어린이 전용으로 만든 이유는 수익성 때문이다. 어린이 수영은 1대 4 개인 레슨이다. 반면, 성인 수영은 단체로 강습이라 레슨비가 저렴하다. 키즈 전용 소금물 해수를 사용해 피부 트러블을 방지하고, 소수 교육으로 사고도 방지한다. 유치원이나 집 앞에서 픽업도 해준다. 프리미엄 서비스지만, 학부모와 아이 모두 만족할 수 있는 시스템을 구축했다.