[닻 올리는 노후계획도시특별법] 치솟는 공사비에 '사업성 확보' 관건···지방 배제 우려도

서울 도심 전경 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

27일 노후계획도시특별법 본격 시행을 앞두고 1기 신도시 등에서는 기대감이 높아지고 있지만 특별법 수혜가 적용 대상지에 속하는 서울과 경기, 인천 등 수도권에 편중되는 것이 아니냐는 우려도 제기된다. 노후계획도시특별법을 적용할 수 있는 국내 택지가 111곳에 달하지만 이들 중 과반수가 사업성을 확보하기 어려워 재개발을 진행할 수 없기 때문이다. 정비업계에서는 용적률 인센티브 위주인 재개발 방식으로는 치솟는 공사비 때문에 대다수 지방이 사업을 시도하기 어려울 것이라고 지적한다. 

25일 정비업계 등에 따르면 서울주택도시공사(SH)와 서울시는 노후계획도시 특별법을 적용한 서울 1호 정비 사업으로 그랜드 가양·등촌 정비계획을 추진하고 있다. 

이미 특별법을 통해 재건축을 추진하고 있는 1기 신도시 중에서도 분당 지역이 사업 추진 속도가 빠른 것으로 파악된다. 지난 20~21일에는 분당 지역 내 다수 재건축추진위원회가 각각 주민 대상 설명회를 개최하는 등 적극적인 움직임을 보이고 있다. 시범사업 격인 선도지구 선정에 있어서 주민 동의율이 가장 중요한 만큼 재건축 사업에 속도를 내기 위한 행보다. 

정부는 지난 1월 말 특별법 시행령을 입법 예고하면서 면적 기준을 '연접·인접한 택지, 구도심, 유휴부지를 합산한 면적이 100만㎡ 이상'인 곳까지 확대했다. 이로 인해 특별법 법정 요건을 충족한 택지지구가 전국 111곳으로 늘었다.

해당 택지가 속한 지역 중 당초 재개발 사업에 관심이 많았던 곳은 특별법 시행을 환영하고 있다. 용적률이 법정 상한 대비 150%까지 확대되고, 용도지역 내 건축물 종류 제한, 건폐율 등 건축 규제 수준이 완화돼 일반 재건축보다 훨씬 유리하기 때문이다.

그러나 서울·경기 지역이 아닌 과반수에 달하는 택지를 품고 있는 지방 지자체와 정비업계 관계자들 사이에서는 “현 상황이라면 특별법이 시행되더라도 재개발을 진행하기 어렵다”는 이야기가 나온다. 공사비가 치솟고 있는 상황에서 용적률 인센티브만으로는 사업성을 확보할 수 없다는 시각에서다.

당초 용적률 상한 확대는 도시정비사업에서 자주 활용되는 방식이다. 용적률을 높여 고층 아파트를 짓고, 일반분양 물량을 늘리면 사업성을 확보할 수 있기 때문이다. 그러나 최근 공사비가 급증하면서 이러한 방식이 흔들리고 있다. 건설공사비지수는 지난 2월 154.81로 2021년 2월 124.12 대비 3년 만에 24.73% 급등했다.

이윤홍 한양대 겸임교수는 "공사비가 3.3㎡(평)당 1000만원까지 올랐고, ESG 관련 기준이 강화돼 공사비가 앞으로도 더 오를 수밖에 없을뿐더러 용적률을 올려 층수가 높아지는 만큼 공사비는 따라서 더 오르게 된다"며 "용적률 인센티브만으로 사업성을 확보한다는 것은 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.

또 미분양이 많은 지방에서는 재건축 사업이 추진 동력을 잃을 것이라는 관측도 많다. 이미 미분양이 넘쳐나는 상황에서 정비사업에 대한 낙관적인 기대를 하기 어렵다는 진단이다.

국토부에 따르면 지난 2월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 6만4874가구로 지난해 12월부터 3개월 연속 증가세를 보이고 있다. 이 중 지방 미분양은 5만2918가구로 81.57%에 달하는 것으로 집계됐다.

업계 관계자는 "사실상 사업성이 있는 소수 지역만 용적률을 크게 높여 재건축을 진행할 수밖에 없는 셈"이라며 "지방은 배제되고 서울과 경기 지역에 재건축 사업이 집중될 수밖에 없고 결국 수도권에 사람이 더욱 몰리는 인구 집중 현상이 가속화할 가능성이 높다"고 말했다.