'주택 임대차 신고제' D-1…전세시장은 '기대반 우려반'

보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원 초과하면 신고

매물 부족으로 임대료 상승 가능성…세 부담 전가할 수도

임차인 권익보호 강화는 긍정 효과…거래 편의 높아져

6월 1일 다주택자에 대한 보유세·양도소득세 중과와 전월세신고제 시행을 앞두고 서울 등 수도권 아파트 시장의 거래절벽 상황이 심화하고 매물도 줄어든 것으로 나타났다. 30일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 서울의 아파트 거래량은 매달 감소하고 매물도 줄었다. 사진은 이날 오전 서울 남산에서 내려다 본 아파트 단지. [연합뉴스]

임대차3법의 마지막 퍼즐로 불리는 '주택 임대차 신고제'의 본격 시행을 앞두고 전세시장에 긴장감이 감돌고 있다. 임대차 시장의 투명성을 개선한다는 측면에서는 긍정적인 효과가 기대되지만, 집주인과 세입자 모두 세 부담을 가중시킬 수 있어 겨우 안정 국면에 접어든 시장이 다시 불안해질 수 있다.

국토교통부는 6월 1일부터 '주택 임대차 신고제'를 시행한다. 신규·갱신 임대차 계약이 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원을 초과하는 경우 신고해야 한다.

전월세신고제가 시행되면 반전세 전환이 늘어나면서 전세 시장이 다시 요동칠 것이란 우려가 나오고 있다.

실제로 지난 27일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면 5월 넷째주(24일 기준) 서울 아파트 전셋값은 0.04% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭이 확대됐다.

올해 2분기 서울 입주 물량이 부족한 데다 임대소득이 드러나게 될 것을 우려한 집주인들이 매물을 거둬들이는 분위기가 감지돼 전세 시장이 다시 요동칠 것이란 우려가 나오고 있다.

신고제를 통해 구축된 부동산 거래 정보가 과세 근거로 활용될 수 있다는 불안감도 있다. 정부는 "과세 목적으로 활용하지 않는다"는 입장이지만, 추후 임대인과 임차인에게 자금조달계획서를 요구하거나 임대료에 대한 자금출처 조사에 쓰일 수 있다.

이때 집주인들은 세금 부담 증가 등을 고려해 전셋값을 올리거나 월세로 전환하는 등의 방식으로 움직이게 된다. 세 부담이 고스란히 세입자에게 전가되는 셈이다.

의무 신고대상에서 빠지는 사각지대를 활용할 가능성도 있다. 30일 미만의 초단기 계약이나 보증금 6000만원과 월세 30만원 미만은 의무 신고대상에서 제외되기 때문에 임대소득 노출을 꺼리는 집주인들이 당장 전세를 월 30만원 미만의 반전세 혹은 단기 월세로 돌릴 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "추후 세금 부과가 시작되면 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다"면서도 "제도의 공식목표가 세금 부과가 아닌 투명한 시장 유도이기 때문에 당장 전·월세 시장에 영향은 없을 것으로 판단된다"고 말했다.

정부는 임대차 신고제를 통해 확정일자를 자동적으로 부여받게 되면 임차인의 권익보호가 대폭 강화될 것으로 내다봤다.

현재 확정일자는 대부분 일과 중 주민센터를 방문해 받고 있다. 소액·단기·갱신계약은 확정일자를 받지 않는 경향이 있었지만, 앞으로는 임대차 신고 시 계약서를 제출하면 확정일자가 수수료 없이 자동으로 부여돼 신고 접수일부터 확정일자의 효력이 발생된다.

임대차 신고제를 통해 임대차 가격·기간·갱신율 등 임대차 시장 정보가 투명하게 공개돼 거래편의가 높아질 수도 있다.

부동산매매 실거래 가격처럼 임대차 정보가 공개되면 임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해지고 거래 시 협상력이 높아질 것으로 정부는 기대하고 있다. 임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정 임대료 책정에 도움이 될 것으로 예상했다.