[안선영의 아주-머니] 집값 뛰니 계약파기 속출…4가지 예방법은?

중도금·잔금 지급일 이전에 일부 지급하면 파기 불가능

계약금·중도금·잔금 지급 시기 촘촘히 설정…즉시 시행

[사진=연합뉴스]

# 꿈에 그리던 아파트를 계약하게 된 김지영씨는 최근 매도인로부터 갑작스러운 계약 파기 통보를 받았다. 집값 상승세가 이어지면서 매도인이 집을 팔지 않기로 마음을 바꾼 것이다. 이미 이사 가기로 마음먹고 월셋방까지 뺀 김씨는 속수무책으로 발만 동동 구르게 됐다.

김씨처럼 집값이 치솟자 매도 계약을 파기하는 집주인이 늘고 있다. 받은 계약금보다 집값 오름세가 더 커 계약을 진행하지 않는 것이다. 이 때문에 매수인은 계약금을 보내고도 안심할 수 없는 상황이 이어지고 있다.

현재로서는 공인중개사를 통해 거래를 했어도 매도인이 계약 파기를 요구하면 이를 저지할 수 있는 방법이 없다. 중도금 납부 등 이행에 착수하기 전까지는 계약금의 두 배를 배상하고 계약을 파기하는 것이 매도인의 정당한 권리이기 때문이다.

관련법(민법 제565조 제1항)에서는 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수자)는 이를 포기하고 수령자(매도자)는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다"고 규정하고 있다.

이에 따라, 매수인들 사이 '계약 파기 예방법'이 관심을 얻고 있다. 부동산 시장 변화가 커 정상적인 방법으로는 거래를 담보할 수 없다는 불안감이 반영된 것이다.

엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 "매도인의 계약파기는 원칙적으로 계약이행 전에만 할 수 있는 것"이라며 "매수인이 이를 예방하기 위해서는 계약이행을 빨리하는 것이 중요하다"고 말했다. 중도금이나 잔금을 지급일 이전에 일부라도 지급하라는 뜻이다.

엄 변호사는 "잔금지급일 이전에 일부 금액을 지급하면 계약이행으로 보아 매도인의 파기가 불가능해진다"고 조언했다.

계약금·중도금·잔금 지급 시기를 촘촘하게 설정하는 것도 도움이 된다. 엄 변호사는 "요즘 같은 시기에 집주인이 계약파기를 하는 이유는 시간이 지날수록 집값이 오르기 때문"이라며 "계약이 반드시 이행되길 원한다면 각 시기를 가까이 두고 즉시 시행하는 것이 파기를 막는 방법"이라고 설명했다.

계약금을 일반적인 수준(매매가의 10%)보다 많이 지급하는 것도 도움이 된다. 10억원 상당의 아파트를 매수할 경우 계약금은 1억원이지만, 1억원 이상을 계약금으로 보내 매수 의사를 확실히 해두라는 것이다.

가계약금인지 본계약금인지를 두고도 분쟁이 발생할 수 있다. 엄 변호사는 "특정이 안 된 가계약금일 경우 매도인은 가계약금만 돌려주면 계약 파기가 가능하다"며 "가계약금 지급 이후 본 계약을 체결할 경우에는 계약 내용을 분명히 정할 필요가 있다"고 밝혔다.