​[상업시설 다시 활기] 주요 업무지구 오피스·오피스텔 수요↑…공실률 줄고 몸값도 뛰어

워라벨 중시하는 수요 증가…직주근접 선호에 가격도 상승세

오피스 수요 늘어나는데 공급 없어…임대인에 우호적인 시장 지속될 것

서울 3대 업무지구 중 하나인 강남권 일대 모습. [사진=게티이미지뱅크]

주요 업무지구의 오피스와 오피스텔 시장이 뜨겁다. 신종코로나바이러스감염증(코로나19) 사태가 진정되고 있는 상황에서 오피스의 수요가 늘고 업무와 삶의 균형을 추구하는 워라벨(Work-life balance)문화가 자리 잡으면서 직주근접 수요가 늘고 있다.

29일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면, 지난해 서울에서 매매 거래된 오피스텔은 1만9958건이었다. 이 중 서울 3대 업무지구(도심권, 강남권, 여의도권)에서 거래된 오피스텔은 5499건이었다. 지난해 서울에서 매매 거래된 오피스텔 4채 중 1채 이상이 3대 업무지구 내 오피스텔인 셈이다.
 
가격도 뛰고 있다. 서울 대표 업무지구인 도심권과 강남권 출퇴근이 편리한 서울 광진구의 ‘더샵 스타시티’ 오피스텔 전용 116㎡는 지난해 5월 평균 매매가격(KB부동산 시세 기준)이 15억5000만원 수준이었지만, 이달엔 17억4000만원으로 2억원 가까이 상승했다.
 
또한 강남구·서초구 일대로 출퇴근이 쉬운 서울 송파구 잠실동 '갤러리아 팰리스' 오피스텔 전용 74㎡B의 경우 이달 평균 매매 가격은 9억8500만원으로, 1년 전(8억4500만원) 대비 1억4000만원 상승했다.
 

분양시장 분위기도 마찬가지다. 올해 서울 3대 업무지구 인근에서 분양한 오피스텔은 우수한 성적을 거뒀다. 올해 4월 서울 동대문구 신설동에서 분양한 ‘신설동역 자이르네’는 CBD(종로구·중구 일대) 출퇴근이 편리해 분양 시 큰 관심을 얻었다. 이 결과 단지는 평균 42대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다.
 
또한 같은 달 서울 송파구 방이동에서 분양한 '잠실 에떼르넬 비욘드'는 평균 15.7대 1이라는 두 자릿수 청약 경쟁률을 기록했다. 강남권 출퇴근이 편리한 입지다.
 

수요 늘어나는데 '공급 뚝' 오피스빌딩 임대료 늘고 공실률 줄어

주요 업무지구의 오피스 몸값도 크게 뛰고 있다. 오피스 공실률이 낮아졌고 임대료는 상승한 것으로 나타났다. 올해 신규 공급이 전무한 만큼 당분간 임대인에게 우호적인 시장이 지속될 것이란 전망이 나온다.
 
JLL 코리아의 ‘2022년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 따르면 2022년 1분기 서울 A급 오피스는 3대 권역 모두에서 활발한 임차수요를 보이면서 5.5%의 낮은 공실률을 기록한 것으로 조사됐다. 이는 전 분기와 비교해 2.5%포인트 하락한 수치다.
 
특히 여의도권은 전 분기 대비 약 5.23%포인트 하락한 7.3%를 나타냈다. 2020년 파크원 공급 이후 계속해서 두 자릿수를 유지했던 공실률이 한 자릿수를 기록했다. 강남권의 공실률은 전 분기 대비 1.08%포인트 하락한 0.4%로, 2012년 이후 처음으로 0%대의 공실률을 기록했다.
 
JLL 코리아는 강남권과 판교권의 공급 부족으로 타 권역으로 임차 수요가 확장될 수 있을 것으로 예상했다. 도심권에서 대기업과 IB, 외국계 기업의 수요가 있을 것으로 보이며 위치와 교통 편의성, 건물 상태에 따라 수요가 양극화될 것으로 예측했다.
 
실제로 여의도권의 공실률은 당초 예상보다 더 빠르게 해소되고 있다. 과거 여의도의 임차 활동을 주도하던 전경련과 IFC는 공실이 완전 해소됐다.
 
공실률이 해소되면서 서울 A급 오피스 임대료도 상승세를 타고 있다. 올해 1분기 서울 A급 오피스의 월평균 실질임대료는 3.3㎡당 10만2600원으로 전 분기에 이어 오피스 역대 최고가를 다시 한번 경신했다. 전년 동기 대비 6% 상승한 수준으로 특히 강남권 위주로 렌트프리 기간이 줄어든 원인이 컸다. 1분기 서울 오피스의 평균 렌트프리 기간은 약 2.6개월로 2016년 4분기 이후 5년 이래 최저 수준이다.
 
권역별로는 도심의 월평균 실질임대료가 3.3㎡당 10만1300원으로, 처음으로 10만원대에 진입했다. 강남권은 공실이 0%대로 접어들며 월평균 실질임대료가 전 분기 대비 3.3%, 전년 대비 6.5%의 큰 폭으로 상승해 3.3㎡당 11만7300원 수준으로 조사됐다.
 
한편 이런 상황은 서울 전체 시장에 영향을 미쳤다.  부동산인포가 한국부동산원 자료를 분석한 결과, 전국 1분기 오피스 임대료는 전 분기 대비 0.02% 상승한 1㎡당 1만7300원으로 나타났다. 지난 2017년 2분기(1만7300원) 이후 최대치이다. 지역별로는 서울 오피스 임대료가 ㎡당 2만2500원으로 가장 높게 나타났다. 이는 경기(1만2300원)보다 1.83배 높은 금액이다.
 
1분기(1~3월) 임대가격지수는 0.01포인트 상승했다. 포인트 자체로는 높은 상승이라 보기 힘들지만, 오피스 시장은 지난 2018년부터 2021년까지 4년간 한 차례도 오른 적이 없었다는 점에 의의가 있다.
 
연도별로는 △2018년 -1.04포인트 △2019년 -0.28포인트 △2020년 -1.61포인트 △2021년 -0.50포인트 등 하락세를 보였다. 공실률도 줄었다. 올해 1분기 전국 오피스 공실률은 10.4%로 2013년 2분기(9.3%) 이후 102개월 만에 최저치를 기록했다. 오피스텔을 제외한 상업업무용 거래량도 지난 2월 1만655건에서 3월 1만4329건으로 34.48% 증가했다.