"없어서 못팔아, 도로부지까지 대기줄"...공공재개발 후보지 풍경

"선정 후엔 메리트 떨어져...지금이 투자 타이밍"

공시지가 8억원짜리 도로부지, 2억원 이상 웃돈

공공재개발 후보지역의 주택 물건이 없어서 못 파는 수준으로 인기를 끌고 있다. 일부 지역에서는 다세대·다가구·단독 등 주택뿐 아니라 도로부지까지도 대기줄이 섰다.

정부와 서울시가 공공재개발지로 선정된 후 들어온 투자자에 대해서는 기존 조합원보다 높은 분양가를 적용하겠다고 공언하자, 지금이 유일한 진입 타이밍이라는 인식이 퍼졌다.

서울 용산구 한남1구역 인근 M중개업소 관계자는 "투자를 위해 필요한 최소 액수가 얼마냐"는 물음에 "대기자는 많은데 물건이 없다"며 "기존 소유자들이 공공재개발을 호재로 인식, 가져가려고(소유권을 유지하려고) 하신다"고 했다.

주택 매물이 없어 '도로부지' 등으로까지 눈을 돌리는 투자자가 많다는 설명이다. 구역 내 공시지가 8억원짜리 도로부지에는 현재 2억원 이상 웃돈이 붙어 있다.

공공재개발이 이슈몰이를 하기 전부터도 한남1구역은 지분쪼개기 물량이 많지 않은 데다 다세대·다가구보다 단독주택이 많아 공급보다 수요가 많다는 평가를 받아왔다.

M중개업소 관계자는 "도로부지라도 매입하기 위해 줄을 서 있지만 호가가 워낙 높아 거래는 잘 안 된다"며 "공시지가 8억원짜리 도로부지가 최소 10억원인데, 도로부지는 대출이 전혀 나오지 않아 순수 현금만 최소 10억원이 있어야 한다"고 했다. 그러면서 "통상 도로부지는 공시지가대로 거래되는 것이 일반적인데, 공공재개발 공모 신청 이슈가 불거지면서 웃돈이 붙기 시작했다"고 덧붙였다.

서울 성북구 성북1구역 인근의 S중개업소 관계자도 "물건이 워낙 귀하다. 최근에 네 건 거래했고 초기 투자금 3억8000만원짜리(매매가 5억2000만원·전세가 1억4000만원·대지 12.7평) 하나 남았다"며 "성북1구역은 성북구에서 공공재개발 주민 동의율이 가장 높아 기대감이 크다. 새로 부임하는 국토교통부 장관이 LH 출신이고 공공재개발을 통한 공급을 강조해온 것도 반길 만한 일"이라고 했다.

그러면서 "공공재개발 후보지 공모는 9월 21일부터 시작됐지만, 관련 이야기가 나오기 시작한 5월부터 값이 뛰기 시작했다"며 "5월 이전에는 지금보다 1억~2억원가량 값이 낮았다"고 했다.

공공재개발 공모에 참여한 관내 다른 구역도 웃돈이 4억원 이상은 된다는 게 이 관계자의 설명이다. 현재 신청지역은 성북1구역을 비롯, 성북2구역, 동선2구역, 동소문2구역, 삼선3구역 등이다.

이들 가운데 초기 투자금이 그나마 적은 곳은 삼선3구역이다. 삼선3구역은 현재 대지 12.7평 물건이 2억7000만원에 나와 있다. 전세금 6000만원을 안으면 2억1000만원에 매입이 가능하다.

S중개업소 관계자는 "집주인이 원래 2억2000만원에 내놨다가 주민 동의서를 받는 단계에서 3억원까지 호가를 높였다"며 "구역 규모가 작고 1차 후보지가 되기는 어렵다는 전망이 많아 2억7000만원으로 소폭 내린 상태"라고 했다.

서울 마포구 아현1구역 인근 O중개업소 관계자는 "물건이 많이 나오지는 않지만 지난달 매맷값 7억원 이상에 몇 개 거래됐다. 웃돈이 5억원 정도 붙은 가격"이라며 "열악한 지역이라 전셋값이 5000만~1억5000만원에 불과, 초기 자금이 많이 드는데도 인기가 많아 매맷값은 상승 중"이라고 알렸다.

그는 "아현1구역은 공공재개발 이슈가 불거지기 전, 2018년부터 사전 타당성 조사가 이뤄져 인기가 꾸준했다"면서도 "조합원이 많다는 게 걸림돌인데, 공공재개발로써 해결할 수 있을 거란 기대감이 있다"고 했다.

일각에서는 지금 유입된 수요자들의 경우 후보지 지정 후 물건을 매도해 시세차익을 얻기가 생각보다 녹록지 않을 수 있다고 지적한다.

S중개업소 관계자는 "양도소득세도 비쌀 테고, 나중에 받아줄 사람이 없어 애를 먹을 수도 있다"며 "구역 지정 전 매입하면 추후 조합원 분양가를 적용받지만 지정 후 매입하면 시세대로 분양받아야 할 수 있기 때문"이라고 우려했다.

현재 국토교통부·서울시는 공모를 시작한 9월 21일을 권리산정기준일로 삼아 지분쪼개기 등 투기행위를 방지하겠다고 전하면서, 후보지 선정 후 매입 건에 대해서는 기존 조합원보다 비싼 분양가를 내게끔 조치하겠다고 밝힌 바 있다.

권리산정기준일은 현행 도시 및 주거환경정비법 77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일)에 따라 지정됐고, 분양가 차등 적용은 천준호 더불어민주당 의원이 지난 9월 대표발의한 도정법 개정안에 실려 있다.
 

공공재개발 사업 참여의향서를 제출한 흑석2구역. [사진=연합뉴스]