[단독] 금융당국, 부동산 신탁사 건전성 타이트하게 조인다

신탁업 특성 반영 안 된 NCR, 업그레이드

주택경기침체로 위험 불어나기 전, 금융당국 선제 조치할 수 있을듯

공사자금, 건전성에 따라 등급 분류 등 검토

미분양 관리지역 사업장 현황 [자료=한국기업평가 ]

금융당국이 부동산신탁사의 건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR)을 손본다. 주택 경기 하강 시, 부동산신탁사의 건전성에 큰 영향을 주는데 현 NCR 제도는 리스크를 제대로 반영하고 있지 않다는 지적이 많기 때문이다.

9일 금융당국과 관련 업계 등에 따르면, 금융당국은 부동산신탁사의 NCR가 리스크 요인을 적절하고 선제적으로 반영할 수 있도록 NCR 개선안을 마련 중이다.

금융당국 관계자는 “건전성을 나타내는 지표들이 부동산 신탁업의 특성과 리스크를 잘 측정하고 있는지, 아니면 부동산 신탁업의 특성에 맞는 또 다른 규제를 투입하는 게 맞는지 등을 종합적으로 보고 있다”고 말했다.

부동산 신탁사의 재무건전성을 나타내는 대표적 지표인 NCR는 영업용순자본액을 총 위험액으로 나눠 100으로 곱해 산출된다. 유동성을 나타내는 영업용순자본액이 위험액 대비 최소 1.5배는 많아야 하며, 비율이 150% 이하로 떨어지면 적기시정조치라고 해서 해당 금융기관의 부실화가 크게 진전되기 전, 경영 개선 조치를 취하거나 시장에서 조기 퇴출시킨다.

전체 11개 부동산 신탁사의 NCR는 올해 1분기 기준으로 150%를 훌쩍 뛰어넘지만, 현행 NCR에는 부동산 신탁업의 특성이 적절하게 반영되지 않아 무용지물이라는 지적이 줄곧 제기됐다.

금융당국 관계자는 “부동산 신탁사는 주택경기 침체에 직격탄을 맞을 가능성이 높으나 이러한 악영향이 건전성 지표에 나타나는 데 시차가 발생할 수 있다”며 “예컨대 올해 부동산 경기가 꺾여 미분양이 속출하면 2020년이나 2021년이 돼서야 부정적 요인이 실적에 반영된다”고 지적했다.

최근 몇 년간 부동산 경기 호황에 힘입어 부동산 신탁사들은 빠른 속도로 몸집을 불렸다. 하지만 부동산 규제 강화와 지방 주택경기 저하는 부동산 신탁사의 신규수주에 부정적인 영향을 미칠 전망이다. 금융당국이 NCR개선을 서두르지 않으면 정책 대응이 늦어져 부실화 등의 위험이 눈덩이처럼 불어날 수 있다.

한국기업평가에 따르면, 한국토지신탁·한국자산신탁·대한토지신탁·하나자산신탁 등 부동산 신탁사 4개사의 미분양 관리지역 내 사업장은 지난해 말 기준 총 108개로 전체 차입형 사업장의 32.1%에 달한다. 이 중 분양률이 40%에 못 미치는 사업장은 30개에 달한다.

더군다나 부동산 신탁업 시장에 새로운 플레이어의 유입을 앞둔 상황에서, 신탁사들이 재무건전성 관리에 만전을 기하도록 유도하려는 의도도 있다. 또 다른 금융당국 관계자는 “시장 발전과 함께 부동산 신탁회사의 건전성을 유지할 수 있도록 재무건전성을 타이트하게 운용할 수 있는 방안을 검토 중이다”며 “9월쯤 구체적인 안이 마련될 것으로 예상한다”고 밝혔다. 금융감독원은 관련해서 시뮬레이션을 돌리고 있다.

금융당국은 여신이 건전성에 따라 등급이 분류되듯 공사대금도 건전성 등급을 분류해 NCR에 반영하는 방안 등도 살펴보고 있다. 여신 등급은 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등 5단계로 분류되는데, 은행 등 금융사는 고정 이하 여신은 사실상 회수가 불가능한 부실채권으로 판단한다. 공사가 약간 지체됐는지, 혹은 수개월가량 늦어졌는지, 준공 후에도 미분양이 발생했는지 등으로 공사자금의 건전성 등급을 매길 수 있을 것으로 본다.