[안경환의 지피지기] 베트남 토지 사용권에 대하여

"토지 공유 개념이 기본...개인 소유보다 국가 관리 원칙"

"모든 외국인 기업은 베트남 정부에서 토지 임차해야"

"임차료 지불 방식은 일시불·연간 지불 등 선택 가능"

[안경환 한국베트남학회 회장(조선대 교수)]

베트남에 대한 한국 기업들의 투자가 활발해지면서 베트남 토지 임대차에 대한 관심이 높아지고 있다. 베트남에서의 토지는 우리와 달리 전 국민의 공유개념을 기본 원칙으로 하기 때문에 토지의 개인 소유는 허용되지 않는다. 즉, 베트남의 모든 토지는 전 인민의 것이며 토지 소유주인 전 인민을 대신하여 국가가 관리하는 개념이다.

◆ 베트남 정부는 토지 소유자 대표...용도 변경시 당국 허가 필요

베트남에서 토지와 관련된 법률은 △ 2013년 제정된 토지법 △ 정부에서 토지를 환수할 경우 토지가, 보상, 재정착 지원에 대한 2014년 5월 15일자 시행령과 2017년 1월 6일자 수정 시행령 △ 주택법 △ 부동산경영법 등을 기본으로 한다. 내국인 또는 국가기관을 포함한 모든 조직은 제한된 사용 목적을 위해 한시적으로 토지사용권만을 국가로부터 인정받는다. 외국인 또는 외국기관, 각국의 대사관, 영사관 등의 외교기관, UN기구, 국제기구 및 그 대표부, 외국인투자법에 의해 설립되는 모든 외국인 기업들은 베트남 정부로부터 필요한 토지를 임차해서 사용해야 한다.

국가가 국토의 소유주인 전 인민을 대신하여 관리를 대행하는 것이기 때문에 베트남 정부가 토지 소유자 대표로서의 대표권을 가진다. 토지 사용 목적 결정, 토지 사용 기간 제한, 토지 환수 및 징발, 토지 사용권 부여, 토지가격 결정, 토지에 관련된 재정 정책 결정, 토지 사용자의 의무와 권리 결정 등을 할 수 있다. 토지 관리는 중앙정부에서 일관성 있게 진행하고 환경자원부가 담당한다. 국가는 토지 사용자의 권리와 재산 보호에 책임을 지며 국가 안보와 국방 문제, 국가 이익을 위한 목적의 경제사회 발전 계획에 따라 토지를 환수하게 될 경우에는 법률에 따라 보상을 하고 재정착을 위한 지원을 해야 한다.

국가가 토지법 129조 규정에 따라 토지 사용료를 받지 않는 경우도 있다. 지역에 따라 면적에 차이가 있으나 농어민, 임업에 종사하는 사람이 직접 농사를 짓거나 어민이 양식업 혹은 염전을 하는 경우, 임산업을 영위하는 토지에 등이 그에 해당한다. 주거지나 경제 활동을 하는 목적의 토지에 대해서만 사용료를 부과하는 것이다.

토지의 용도를 변경할 경우에는 반드시 당국의 허가를 받아야 한다. 즉, 벼농사 짓는 농업 용지에 다년생 나무를 심거나 수산물 양식 또는 염전으로 전용할 경우, 다년생 나무 식재용 토지에 바닷물을 이용한 수산물 양식을 할 경우, 수산업을 하되 연못이나 호수를 만들어 양식업을 할 경우, 농업 용지를 비농업 목적으로 전환할 경우, 사용료 면제의 비농업용 토지를 사용료를 받는 목적의 용도로 전용할 경우에는 반드시 당국의 승인을 득해야 만 한다.

◆ 기본 임대차 기간은 50년...임차 만료후엔 심의 거쳐 연장도 가능

토지의 임대차 기간은 외국인 투자 기업의 경우 토지법 126조에 의거 50년을 초과하지 못한다. 다만, 투자 규모가 커서 투자금의 회수 기간이 긴 경우, 사업 추진에 장기간이 소요되는 경우에는 70년을 초과하지 않는 범위 내에서 사용 허가를 받을 수 있다. 임차 기간이 만료된 후 계속적으로 토지를 사용할 필요가 있을 경우에는 심의를 거쳐 사용 기간을 연장 받을 수 있다. 임차 기간은 토지 사용 허가가 확정된 날로부터 시작된다.

외국인 투자자들이 우려하는 것은 '토지 임대차 기간이 만료된 후에 토지 사용 기간을 연장해주지 않으면 어떻게 하나' 하는 점이다. 그러나 걱정할 필요가 없다. 토지 이용 및 관리법에 따라 사용기간을 연장 받을 수 있기 때문이다. 유의할 점은 공단, 산업단지, 수출가공구에 입주할 경우 각 단지의 잔여 토지 사용기간을 확인하고, 투자 사업기간이 해당 단지의 잔여 토지 사용 허가 기간보다 긴 경우에는 이의 조정을 요청해야 한다. 해당 면적의 사용기간 연장은 최장 70년을 초과할 수 없다는 점도 유의해야 한다.

토지 임차료 지불 방식은 토지를 임차할 때 선택적으로 결정하면 된다. 토지법 56조와 172조에 따르면, 토지 사용자에게는 투자 업종에 따라 임차 기간에 해당하는 임차료를 일시불로 지불하거나 매년 해당 임차료를 지불하는 방법 중 선택할 수 있는 권리가 있기 때문이다. 일시불이나 매년 지불이냐에 따라 금융기관에서 자금 대출시 담보 범위와 가치가 다르다는 점을 고려할 필요가 있다.

토지 사용권은 상품과 마찬가지로 베트남 정부로부터 합법적으로 인정 받은 재산이다. 양도, 증여, 임대가 가능하고 금융기관의 담보물로써 가치가 있는 재산이기도 하다. 국가 안보 목적이나 특별한 공공의 목적을 위해 국가에서 토지를 회수할 경우에는 정당하게 보상받을 수 있는 권리 증서다.

베트남에 투자를 고려할 경우에는 법제도가 다르기 때문에 믿을 만한 기관으로부터 확실한 자문과 실제로 확인을 거쳐 결정하는 것이 바람직하다. “돌다리도 두들겨보고 건너라”는 우리 속담을 잊어서는 안 된다. 소 잃고 외양간 고치는 우를 범해서는 안 될 것이다.



※ [안경환의 지피지기]는 한국베트남학회 회장이자 베트남 하노이 명예시민인 안경환 조선대 교수가 수십년간 베트남을 오가며 직접 보고 느낀 베트남의 실제 모습을 소개하는 코너입니다.