[뉴스포커스] 서울 집값 잡기 2라운드 앞둔 정부…시와의 정책 방향부터 통일해야

김충범 건설부동산부 기자

최근 서울 아파트 가격이 급등하면서, 정부가 작년 '8·2 부동산 대책' 이후 1년 만에 투기지역 지정 카드를 다시금 꺼내들 것이라는 이야기가 나돈다. 서울 집값을 안정시키겠다는 정부의 강한 의지가 읽히는 대목이다.

업계에 따르면 정부는 이달 말 '주거정책심의위원회'를 통해 서울 동대문구, 동작구, 종로구, 중구 등 총 4개구를 투기지역으로 추가 지정할 것으로 보인다. 이들 지역은 사실 지금 와서 지정이 돼도 이상할 게 없을 만큼 최근 가파른 상승세를 나타내고 있다.

현재 서울 내에는 강남구, 서초구, 송파구 등 강남권과 성동구, 용산구 등 총 11개구가 투기지역으로 지정돼 있다. 이달 말 종로 등 4개구가 추가 지정되면, 서울 내에서 투기지역 지정 자치구가 비투기지역보다 많아지게 된다.

정부가 시장 파급력이 높은 정책을 1년 만에 다시 꺼내드는 것에 대해 이해하지 못할 사람들은 많지 않을 것이다. 상승 흐름을 탄 종로, 중구 등은 이대로라면 향후 얼마나 더 오를지도 모르기 때문이다.

무엇보다 주택 시장 안정을 최우선 과제로 삼고 있는 문재인 정부로서는 최근과 같은 시장 과열을 물끄러미 바라만 볼 수는 없을 것이다.

하지만 이번 투기지역 재지정 소식은 여러 가지 의미에서 아쉬움을 남긴다. 우선 최근 서울 아파트값 과열 양상은 박원순 시장의 여의도, 용산 개발 발언에서 비롯됐다 해도 과언이 아니다. 정부의 규제 방침과 서울시의 개발 방침이 충돌한 셈인데, 이를 시장이 과연 어떻게 받아들이겠는가.

최근 부동산 시장에서 '똘똘한 한 채' 트렌드가 정착되면서, 타 지역에 비해 입지 및 인프라 여건이 우수한 서울 아파트 시장은 그야말로 전역이 블루칩화됐다.

서울 일대 외곽 지역을 크게 개발한다 해도 인접 구들의 집값이 요동칠 판에, 준강남권으로 불리는 용산과 금융 1번지인 여의도를 개발한다는 소식이 서울 전체에 영향을 미치지 않는다면 그게 더 이상할 정도다.

사실 서울 주택 시장이 투기지역 지정 이후 올해 들어 재건축 규제, 양도소득세 중과 등의 요인이 맞물리면서 상반기까지 관망세가 짙어지고 있던 터라, 이번 상승 반전은 더욱 아쉽게 느껴진다.

강력한 규제책 반복에 따른 시장의 내성이 커질 수 있는 점도 우려되는 점이다. 투기지역은 양도세 가산세율 적용, 주택담보대출 건수 강화 등 규제가 가해져 부동산 시장의 강도 높은 대표 규제책으로 손꼽힌다.

정부가 이번에 종로 등 4곳을 추가 지정한다 해도 향후 서울 내 다른 구들의 가격이 어떻게 튈지는 아무도 모르는 일이다. 현재 서울에서는 한 곳을 누르면 다른 곳이 오르는 '풍선효과' 현상이 전형적으로 나타나고 있기 때문이다.

이대로라면 정부가 향후 3차, 4차로 투기지역을 추가 지정하지 않으리란 보장이 없다. 하지만 이 무렵쯤 되면 정부가 문제를 보완하기보다는 막기 급급하다는 인상을 줄 수 있다. 또 투기지역에 대한 일반인들의 인식도 지금보다는 한층 무뎌질 가능성도 높다. 투기지역보다 더 강력한 카드도 사실상 많지 않다.

부동산 시장이 워낙 변수가 많고 예측도 어려운 만큼, 정부의 정책 마련에 대해 어려움을 모르는 바는 아니다.

하지만 최근 사례에서 봤듯이 서울 주택시장은 잠잠하다가도 '약간의 자극'만으로 크게 요동칠 수 있다. 정부가 서울 주택 시장의 안정을 원한다면, 일단 시와의 긴밀한 의견 조율을 통해 주택 정책 방향부터 통일해야 한다.

아울러 정부가 강력한 규제로 시장을 통제하는 것도 좋지만, 서울 주택시장의 특성을 보다 면밀히 이해하고 공급 등 이를 보완할 수 있는 대안을 함께 제시하는 유연한 정책을 마련한다면 조금 더 좋은 결과물이 나올 수 있지 않을까?