[8·2 부동산대책] 전문가 진단 "예상보다 고강도 규제...집값 하락 불가피"

"투기세력 어느정도 잡힐 듯…공급 많은 지방도 간접적 영향 받을 것"

서울 송파구 잠실 인근 한강변 아파트 모습. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [연합뉴스]

정부가 투기과열지구와 투기지역 지정, 다주택자 양도소득세 강화 등을 주요 내용으로 한 ‘8·2 부동산 대책’을 내놓은 가운데 전문가들은 예상보다 고강도의 규제책을 꺼내든 것이라고 평가했다. 특히 이번 대책으로 인해 서울 등에서 단기적인 시세 조정이 불가피할 것이라고 입을 모았다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “전방위적으로 나올 수 있는 대책은 다 동원됐다고 본다”면서 “대출 규제부터 재건축 및 재개발 양도제한을 강화하고 1순위 청약조건 상향과 다주택자 양도소득세 강화까지 사실상 투자자들이 유입될 구멍이 거의 없는 상황이 됐다”고 설명했다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “앞서 문재인 대통령이 이번에는 제대로 집값을 잡겠다고 피력한 만큼, 시장에서 예상했던 고강도 규제책이 나온 것 같다”며 “갭투자 등 최근 부동산시장을 교란했던 투기세력은 이번 대책을 통해 어느 정도 잡힐 것으로 생각한다”고 말했다.

대부분의 전문가들은 대책의 주요 타깃인 서울 등 수도권에서 단기적인 시세 조정은 물론, 간접적인 영향을 받는 지방까지 하락 분위기로 전환될 가능성이 크다고 분석했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “우선 대출이 크게 막히고 양도세 부담도 늘어난 만큼, 거래 자체가 줄어들며 서울 등 수도권에서 당분간 집값 하락세가 이어질 전망”이라면서 “특히 향후 2~3년간 입주물량이 크게 늘며 공급과잉 우려가 짙은 지방에서도 간접적인 영향을 받아 분위기가 더 내려갈 수 있다”고 우려했다.

이남수 팀장은 “이번 대책들이 시차를 두고 적용되기 때문에 올해 말까지 매물이 지속적으로 나오면서 가격 조정이 자연스럽게 이뤄질 것”이라며 “주택 구매 심리가 한풀 꺾인 상황에서 연말 수도권에 입주물량이 쏟아지면 국지적으로 큰 폭의 하락도 나타날 수 있다”고 언급했다.

일부 전문가들은 투기과열지구와 투기지역로 지정되지 않은 분당과 광명, 송도 등이 풍선효과로 투자자로부터 관심을 받을 가능성을 언급하면서도 실제 큰 반사이익을 보지는 못할 것으로 전망했다.

허명 부천대 부동산금융학과 교수는 “비교적 강남권에 고강도 규제가 나오면서 투자자의 시선이 일부 강북지역으로 옮겨갈 수밖에 없다”며 “투기과열지구로 지정되지 않은 분당과 광명 등으로도 투기세력이 유입될 가능성이 있지만, 전반적인 분위기가 경직되면서 큰 상승은 없을 것”이라고 말했다.

이와 함께 전문가들은 이번 대책이 앞서 정부가 내놓은 ‘11·3 부동산 대책’, ‘6·19 부동산 대책’과 마찬가지로 수요억제에만 초점이 맞춰진 부분을 지적했다. 또 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등이 가져올 부작용 등을 우려하기도 했다.

이동현 센터장은 “결국 시장에서는 수요가 충분한데 공급이 부족해서 가격이 오른 것 아니냐”고 반문하면서 “도심권과 강남권 등에 서민을 위한 중소형 규모의 공공 및 민간 주택 등 공급이 이뤄져야 가격이 장기적으로 안정될 것”이라고 설명했다.

이남수 팀장은 “사실상 이번 대책에서도 공급 부분을 정부가 명확하게 제시하지 못한 것으로 보인다. 도심 내 재건축 및 재개발을 옥죄면 공급이 줄면서 장기적으로는 더 큰 문제가 될 수 있다”며 “여전히 도심 내 새 아파트를 원하는 수요가 많은데, 제대로 된 공급책 없이 어떻게 이 문제를 해결할지 의문”이라고 지적했다.

강남 인근의 그린벨트 등을 해제해 보금자리와 같은 미니신도시를 개발하거나, 강남권 재건축 사업장의 용적률 제한과 층고 규제 등을 완화해 주택 공급을 늘려 근본적인 공급 부족 현상을 해결해야 한다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.

허명 교수는 “2007년 참여정부 시절 양도소득세를 강화함에 따라 세금 부담에 거래가 줄어들며 오히려 공급 부족으로 가격이 상승하는 부작용이 나타난 사례가 있다”면서 “이처럼 과거 실패 사례가 있는데도 양도소득세 강화 카드를 꺼낸 이유가 궁금하다. 차라리 재산세와 종합부동산세 등을 강화하는 편이 바람직하다고 본다”고 강조했다.