[충정로칼럼] 중도금 집단대출 규제, 주택시장 '침체의 우(愚)'를 범하는가

김종신 대한주택건설협회 정책상무이사

김종신 대한주택건설협회 정책상무이사

지난해 12월 2만1799가구에 이르던 공동주택 분양실적(대한주택건설협회 회원사 대상)이 올해 1월 1779가구에 그쳤다. 같은 기간인 작년 1월 4304가구와 비교해도 절반수준에도 미치지 못했다.

이는 전통적인 계절적 비수기이기 때문이라는 의견도 있으나, 무엇보다 올해 1월 1일부터 분양되는 사업장에서의 집단대출(잔금대출)에 대해 여신심사 가이드라인을 적용하기 시작했기 때문이라는 것이 대다수 전문가들의 의견이다.

작년 여신심사 가이드라인의 도입으로 가계부채 증가율(10.8%)은 전년인 2015년(14%)보다 축소됐고, 최근에는 더욱 낮아져 가계부채의 질적 향상이 이뤄지고 있는 것으로 보인다. 또 주택담보대출의 연체율은 0.19%로 2015년(0.27%)보다 낮아지고 있으며, 이는 가계신용대출 연체율(0.42%)에 비해서도 상당히 건전한 수준이다.

문제는 집단대출(잔금대출)에도 여신심사 가이드라인이 적용되기 시작하면서 중도금 집단대출이 더욱 어려워지고 있다는 점이다.

금융당국은 그동안 집단대출에는 여신심사 가이드라인을 적용하지 않으며, 은행 스스로 리스크를 관리하는 수준이라는 입장을 꾸준히 밝혀왔고, 작년 11·24 후속조치에서는 집단대출에도 가이드라인을 적용하지만 잔금대출에 한정한다는 점을 명확히 했다.

그러나 가계부채를 관리한다는 명목으로 중도금 집단대출에 대한 은행권 지도점검을 지속함에 따라 은행권에서는 이를 중도금 집단대출 심사강화로 인식하고 대출 불가나 보류, 조건부 대출 등으로 사실상 중도금 집단대출을 규제해왔다.

주택업체들은 어느새 '하늘의 별따기'가 돼버린 중도금 대출 은행을 찾느라 때 아닌 '전쟁'을 치러야 하고, 제2금융권으로 내몰리며 중도금 납부기일을 연기하는 사태까지 발생하고 있다.

이 같은 상황은 올해 들어 집단대출(잔금대출)에도 여신심사 가이드라인이 적용되면서 더욱 악화됐을 뿐만 아니라, 은행권에서 가계부채 증가율을 6%로 낮추도록 하는 계획을 금융감독 당국에 제출한 것으로 알려지면서 업계의 불만 및 불안이 갈수록 고조되고 있는 형국이다.

게다가 이같은 집단대출 규제동향에 편승해 은행권에서 리스크 관리를 이유로 일방적으로 가산금리를 인상하고 있는 것은 더 큰 문제가 아닐 수 없다. 대출은행 선정이 지연되고 있는 주택업체는 울며 겨자 먹기로 은행권의 금리인상 요구를 수용할 수밖에 없기 때문이다.

이렇게 인상된 금리는 고스란히 입주예정자에게 전가된다. 고금리를 견디지 못한 입주예정자의 대량 입주포기 사태가 발생할 수 있으며, 이 경우 주택시장 침체는 물론 가계부채 건전성 관리에도 치명타가 될 수 있을 것으로 우려된다.

최근 국내 실물경기 약세 등으로 주택수요 기반이 약화된 상황에다 탄핵정국 사태, 미국·영국 등의 정치·경제 불안 등 국내·외 여건의 불확실성이 갈수록 확대되고 있어, 주택시장은 한치 앞을 내다 볼 수 없을 정도로 위태롭다. 또 경착륙에 대한 우려도 커지고 있는 실정이다.

주택산업은 다른 산업에 비해 연관 산업에 미치는 영향이 크다. 또한 지금까지 내수경제를 유일하게 지탱해온 우리경제의 버팀목이다. 가계부채 총액에만 매달려 주택시장 전체를 침체에 빠뜨리는 우를 범하지 않도록 해야 한다.

지금 금융당국은 집단대출을 지나치게 옥죄기보다는 은행권이 리스크 관리를 과도하게 해 집단대출을 거절하지는 않는지, 일방적인 금리인상을 적용하는 것은 아닌지 등 여신심사 가이드라인을 적정 수준으로 준수하는지 여부를 면밀히 모니터링하고 지도·감독하는데 진력함으로써 주택시장이 정상적으로 작동할 수 있도록 힘을 모아야 할 것이다.

더불어 주택시장의 연착륙 유도와 시장 수요심리의 회복을 위해서는 올해 7월말로 종료되는 LTV와 DTI 완화조치의 연장을 조속히 발표하는 것도 필요하다.