재건축 초과이익 환수 논란 가열…강북 재개발 '풍선효과' 입을까?

정부, 강남권 재건축 전방위 압박…입주민들 위헌 소송 준비

강북 재개발, 강남 재건축에 비해 규제 리스크 없고 실수요 선호도 높아 추가상승 가능성 제기

이달 12일 서울 강동구 및 송파구 일대 전경. [사진제공=연합뉴스]

정부가 재건축 초과이익환수제 실시에 따른 부담금 부과 시뮬레이션 결과를 공개한 이후 서울 강남권 재건축 단지들의 반발이 거세지는 가운데, 상대적으로 규제 강도가 느슨한 강북 재개발의 경우 풍선효과를 입을 수 있다는 전망이 제기된다.

23일 부동산 업계에 따르면 국토교통부가 지난 21일 제시한 서울 강남 4구(강남·강동·서초·송파구), 15개 재건축 아파트의 부담금은 1인당 평균 4억3900만원, 최고 8억4000만원 수준에 달한다.

조합원들은 실현되지 않은 이익에 대해 과도한 세금을 부과하는 것 자체가 위헌의 소지가 있다며 목소리를 높이고 있다. 일부 재건축 단지들은 집단 소송까지 준비 중이다.

반면 국토부는 과거 헌법재판소와 행정법원 입장을 예로 들며 미실현 이득에 대한 부담금 부과가 위헌성이 없다고 강조하는 등 재건축 입주민들과 팽팽히 대립하는 모습을 보인다.

이렇게 정부가 부동산 규제의 초점 상당수를 재건축에 맞추는 사이 강북 일대 재개발 사업이 반사이익을 얻을 것이라는 의견이 나오고 있다.

실제로 강북 일대 재개발·뉴타운은 최근 들어 잇따라 탄력을 받고 있는 상태다. 강북 재개발의 경우 강남 재건축과는 달리 사업지 뿐만 아닌 인근 기반시설이 전면적으로 개선돼 실거주를 기반으로 한 투자자들의 선호도가 높은 편이다.

특히 강북 재개발 사업지는 재건축처럼 초과이익환수제 등 투자자를 옥죌만한 규제가 적용되지 않아 시세 추가상승 여력이 높다는 것이 업계의 중론이다. 강남에서 이탈한 투자자들을 대거 흡수할 수 있는 토양을 갖춰서다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "국토부의 재건축 시뮬레이션이 부담금이 생각보다 높아 조합원들은 재건축 사업을 추진하는데 있어 고민이 깊어질 수 밖에 없다"며 "게다가 재건축의 경우 분양가상한제, 전매제한, 연한증가 가능성 등의 악재가 겹겹이 쌓여있는 점도 투자자들에게는 부담으로 작용할 것"이라고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "과거 강북 일대 재개발은 강남 재건축만큼은 아니라 해도 높은 시세차익이 발생해 투자자들에게 '준척급' 투자처로 분류됐던 것이 사실"이라며 "무엇보다 한강변에 위치한 용산, 마포, 성동구 일대의 경우 사실상 도심 및 강남 인프라를 이용하기 쉬워 인기가 더욱 높아질 것"이라고 진단했다.

김병기 리얼투데이 연구원은 "재건축 부담금이 수억원에 달해 조합원들의 부담이 너무 크다. 특히 재건축 중간에 매입한 조합원이라면 수익보다 부담금이 큰 아이러니한 상황에 직면할 수 있다"며 "작년 기준 금리가 올랐다 해도 여전히 거시경제 측면에서 저금리 기조가 이어지고 있고, 정부가 강남권을 겨냥한 고강도 규제책을 계속 내놓고 있어 상대적으로 규제 리스크가 배제된 강북 일대로 시선을 돌리는 투자자들이 증가할 것"이라고 내다봤다.