한전부지 세금만 '2조7000억원'…땅값만 10조 쏜 현대차 수익성 있나

개발비용 최대 17조원…3.3㎡당 9천만원 분양해야

한전부지가 10조원이 넘는 천문학적인 금액에 낙찰됐다. 사진은 서울 강남구 삼성동 아셈타워에서 바라본 한전부지. [남궁진웅 timeid@]

아주경제 권경렬 기자 = 서울 삼성동 한전부지가 10조원 이상의 천문학적인 금액에 매각되면서 세금만 총 2조7000억원 규모인 것으로 나타났다. 이 중 사업자인 현대자동차그룹이 내야 하는 세금도 9000억~1조원에 이른다. 당초 4조~5조원 선으로 예상됐던 한전부지 금액이 두 배 이상 뛰면서 총 사업비도 그만큼 커져 수익성도 크게 악화될 수 밖에 없는 상황이다.

18일 한국전력 등에 따르면 삼성동 본사 부지 매각 입찰에 현대자동차·기아자동차·현대모비스 컨소시엄이 써낸 입찰가는 10조5500억원이다. 부지 매각 직전 감정가였던 3조3346억원의 3배를 웃돈다.

이에 따라 현대차가 구상한 초고층 글로벌비즈니스센터·자동차테마파크·컨벤션센터 개발사업의 총 비용은 당초 예상됐던 10조원을 훌쩍 넘겨 15조~17조원 이상이 될 전망이다.

우선 기부채납비용만 해도 4조2200억원 이상이다. 서울시가 한전부지를 제3종주거지역에서 일반상업지역으로 종상향하면서 용적률을 최대 800%로 늘려주는 대신 40%를 기부채납하도록 했기 때문이다. 특히 서울시는 현재 매각가격이 아니라 개발 이후 미래가치를 기준으로 기부채납을 받겠다는 방침이어서 기부채납비용은 더욱 늘어날 가능성도 있다.

건축비도 상당하다. 현재 고급호텔 공사비인 3.3㎡당 700만원을 적용할 경우 최소 2조원 이상 필요한 것으로 추산된다. 제2롯데월드의 경우에도 총 2조2000억원 가량의 공사비가 들어갔다.

여기에 기부채납비율 40%를 제외하고도 취득세 4%에 농특·교육세 0.6% 등 2912억원을 내야 한다. 또 부지를 개발해 건물을 신축하면 한전부지의 경우 수도권 과밀억제권역으로 지방세가 3배 중과된다. 취득세만으로도 8000억원 가량을 지불해야 하는 것이다.

제2롯데월드 사례처럼 개발에 따른 교통유발부담금, 환경개선부담금 등도 부담하게 될 전망이다. 상황에 따라 주변 교통개선사업비도 부담해야 한다. 롯데그룹의 경우 제2롯데월드를 개발하면서 교통유발부담금·과밀부담금 명목으로 약 245억원을 납부하고 10가지 교통개선사업에 약 5000억원을 투입했다. 이 중 추가 부담금은 국비로 환수된 후 10% 정도가 서울시로 돌아간다.

이번 인수전의 승자는 현대차가 아닌 한전과 정부라는 지적도 나온다.

한전은 장부가액 2조73억원의 본사 부지를 팔아 8조5000억원 상당의 막대한 차익을 거두면서 부채비율 감축 목표도 조기 달성할 전망이다.

정부의 경우 막대한 법인세를 앉아서 챙기게 됐다. 한전의 부지 매각 차액 8조5000억원에 단순 법인세율 22%를 적용하면 1조8000억원 이상의 세수가 확보된다. 서울시 역시 현대차그룹이 납부하게 되는 취득세·재산세가 지방세 항목이기 때문에 기부채납을 제외하고도 수천억원에서 1조원에 이르는 세수를 확충하게 된다.

업계 관계자는 "부지 가격이 예상 외로 크게 뛰면서 총 개발비용을 최대 17조원으로 보고 7만9341.80㎡(2만4000여평)의 부지에 용적률 800%를 적용해 단순 연면적을 63만4734.4㎡(19만2000여평)으로 계산하면 3.3㎡(평)당 분양가가 8838만원은 돼야 본전인 셈"이라며 "현대차 측에서 개발이 완료되면 직접적인 수익보다는 글로벌 이미지 제고 등 유·무형의 이익이 크다고 판단한 것 같다"고 말했다.