"급매보단 낫다··· 아파트 바꾸실 분!" 거래절벽에 '교환거래' 늘었다

커뮤니티‧채팅방에 희망조건 제시, 맞교환 상대 구해

아파트 시세평가‧합의 과정 분쟁 위험도

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 단지. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

"6억원, 수도권 전용 84㎡ 준신축급 아파트. 방 3개에 전망 좋고 도배도 새로 해 놨습니다. 여유 자금이 없어 차액 없는 교환 원합니다. 비슷한 조건에 맞교환 희망하시는 분 쪽지 주세요." 

"경기 분당 미금역 초역세권 26평. 서울 강남·서초·용산구나 분당 20평대 이상과 교환 거래 희망합니다. 차액 지불합니다."

한 부동산 커뮤니티에는 지난 1월 한 달에만 이 같은 게시글이 30건 가까이 올라왔다. 아파트 소유주들이 커뮤니티 등을 통해 직접 '교환거래' 대상을 찾고 있는 것이다. 부동산 거래절벽이 지속되며 매수자를 찾기 어려워지자 거주지를 옮겨야 하거나, 세금 혜택을 위해 주택을 빨리 처분해야 하는 집주인들이 찾아나선 방법이다. 

5일 한국부동산원에 따르면 지난해 1월 15건에 불과했던 전국 아파트 교환거래는 지난해 12월 총 148건으로 크게 증가했다. 이 기간 전국 아파트 전체 거래 가운데 교환거래 비중은 1월 0.02%에서 12월 0.28%로 상승했다.

특히 12월 교환거래 건수는 전월(111건) 대비 33.3% 증가했다. 지역별로는 경기가 62건으로 전월(32건)에 이어 가장 많았고, 서울(17건), 부산(15건), 대구(10건), 인천(8건) 순이었다. 

지난해 1년간 아파트 교환거래는 총 796건으로 2021년 431건 대비 85% 증가한 것으로 집계됐다. 

교환거래는 온라인 커뮤니티나 카카오톡 오픈채팅방을 통해 본인이 소유한 아파트 조건을 제시한 뒤 희망하는 아파트 지역, 가격, 면적 등을 기재해 맞교환할 상대를 찾는 방식으로 이뤄진다.

예를 들어 각기 다른 지역에 매매가 10억원 수준인 아파트를 가지고 있는 두 사람이 서로 매물 조건이 마음에 들면 추가 자금 없이 교환매매 계약서를 쓰면 된다. 만약 A가 4억원, B가 5억원짜리 아파트를 교환하는 경우라면 아파트 교환 뒤, A가 B에게 차액 1억원을 지급하는 식이다. 

이 같은 교환거래는 주로 집을 새로 산 뒤 기한 내 집 한 채를 팔지 않으면 향후 주택 매도 시 양도세를 물어야 하는 일시적 1가구 2주택자들을 중심으로 이뤄지는 것으로 업계는 보고 있다.  

현행 세법상 종전 주택 한 채에 신규 주택을 취득한 일시적 2주택자들은 신규 주택 취득일로부터 3년 안에 주택 한 채를 팔면 양도세 비과세 대상이 된다. 최근 부동산 시장이 얼어붙으면서 급매가 아니면 거래가 이뤄지지 않다 보니 집을 빨리 처분해야 하는 소유주들이 교환거래까지 눈을 돌린 것이다. 특히 급매로 수억원씩 낮춰서 처분할 바엔 비슷한 조건 아파트로 교환해 취등록세를 내는 게 낫다는 판단도 작용한 것으로 관측된다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "원래 토지, 상가 간 교환거래는 드문드문 이뤄지긴 했지만 아파트 교환거래는 최근 들어 눈에 띄게 나타난 현상"이라며 "절세를 위해 집을 매도해야 하는데, 거래 침체기라 가격을 낮춰 팔긴 아까운 집주인들이 주로 선택하는 것으로 보인다"고 말했다. 

교환거래는 현금이 아니라 재산권인 아파트를 맞교환하는 방식이어서 현금, 대출이자 부담이 낮다. 교환 가격이 맞아떨어진다면 당장 목돈이 없어도 거래할 수 있다. 아파트 간 시세 차이가 나면 차액만큼만 지불하면 된다. 매도와 매수가 동시에 일어나기 때문에 거래에 소요되는 시간과 비용도 절감할 수 있다. 

하지만 일반적인 거래방식은 아니기 때문에 시세 평가와 합의 등 과정에서 분쟁이 발생할 위험이 있다. 개인 간 거래다 보니 서로 이해관계를 충족시키는 비슷한 가치의 주택을 찾는 과정도 쉬운 일은 아니다. 

우병탁 팀장은 "교환거래 계약 이후에 한쪽 단지에서 급격한 하락거래가 나타나 분쟁이 발생하는 경우가 있는데, 계약 전 기준일을 정해 감정평가사를 통해 시세를 판정받는 것을 권한다"고 조언했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표도 "아파트 교환거래 과정이 길어질수록 시세 변동으로 분쟁이 생길 수 있어 무엇보다 당사자 간 합의가 가장 중요하다"고 말했다. 

전문가들은 거래절벽이 계속 이어지면 아파트 교환거래가 더 늘어날 수 있다고 내다봤다. 고준석 대표는 "부동산 거래 침체기에 매수자가 적다 보니 집주인들이 교환거래로까지 눈을 돌리는 것인데, 거래가 계속 얼어붙으면 앞으로 이런 현상이 더 늘어날 수 있다"면서 "다만 서울 아파트 거래량이 소폭 반등하는 등 회복 조짐도 있기 때문에 지켜봐야 한다"고 말했다.