해묵은 재초환 기준 논란…'3000만원' 기준 상향되나

국토부, 이번주 발표 예정…개편안 방향 관심 집중

도시 및 환경정비법에 따라 진행되는 재건축 정비사업 가운데 정비구역에 지정된 서울 여의도 공작아파트. [사진=연합뉴스]

정부가 이번 주 재건축초과이익환수제(재초환) 개편을 예고하면서 환수 기준에 관심이 쏠리고 있다.
 
국토교통부는 과도한 재건축 부담금으로 사업에 차질을 빚는 상황은 없도록 제도 개선을 통해 주택 공급에 속도를 낸다는 방침이다.
 
25일 국토부에 따르면 한국부동산원은 ‘재건축 안전진단 제도개선’ 용역 발주에 들어간 상태다.
 
부동산원은 용역에서는 재건축 안전진단 현황과 문제점을 도출하고 안전진단 평가항목 조정 방안을 마련하도록 했다.
 
국토부는 안전진단 적정성 검토 개선 방안과 안전진단 지방자치단체 재량 확대 방안을 담도록 했으며, 제도 개선에 따른 시장 영향에 대한 분석도 이뤄진다.
 
국토부는 연말까지는 재건축 안전진단 규제 완화 방안을 마련하는 등 공급 확대 기조를 이어간다는 방침이다.
 
재초환은 정상 주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생겼을 때 국가가 조합원들한테서 환수하는 금액을 말한다. 핵심은 재건축추진위원회 설립 승인일부터 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액에 대해 10∼50%를 내야 한다는 것이다.
 
그동안 법안의 초과이익 산정 시점과 방식 등이 도마에 오르며 과도한 기준 설정으로 인해 주택 가격 안정화라는 본질을 흐리고 있다는 비판을 받았다.
 
현재 정부는 재건축사업 개시 시점을 ‘재건축 추진위원회 승인일’로 규정하고 있다. 다만 추진위원회는 정식 조합이 아니기에 재건축 부담금 납부 의무자로 지정하는 것에 불합리하다는 지적도 나온다.
 
또한 부담금 총액을 전체 조합원 수로 나누고 있어 재건축 이익을 노리는 투기세력과 1주택자·장기거주자를 구분할 수 없는 맹점이 있다.
 
유력하게 예상되는 방안은 현재 3000만원인 재초환 면제 기준 상향 가능성이다. 공공임대주택과 역세권 첫 집 등 조합의 기부채납분은 부담금 산정 때 제외해 사업성을 높이는 내용도 포함될 것으로 예상된다.
 
국토부는 재초환 폐지를 제외한 모든 경우의 수를 놓고 고심 중인 것으로 전해졌다.
 
원희룡 국토교통부 장관은 최근 출입 기자단과 만나 “재초환 폐지에 대해 대다수 국민은 동의하지 않을 것이기 때문에 일정 수준의 (초과이익) 환수, 공공 기여는 불가피하다”고 말했다.
 
재건축 종전 가액 평가 시점을 현재 추진위원회 승인일에서 조합 설립 인가일로 늦추는 방안이나 2000만원마다 상향하는 누진 부과 구간을 상향하는 방안은 포함하지 않을 것으로 보인다.
 
원 장관은 “초과이익 산정 시점, 누진 구간 등에 대해서는 시뮬레이션이 필요하다”며 “잘못 건드리면 어떤 경우에는 환수할 게 하나도 없어져 버리는 등 국민이 납득할 수 없는 상황이 올 수 있다”고 설명했다.
 
한편 국토부는 연내에 재건축 첫 관문인 안전진단 규제 완화안도 내놓을 계획인 것으로 알려졌다. 정부의 첫 공급 대책인 8·16 대책에서는 개략적인 개편 방향만 제시한 바 있다.