[오늘,법] 법 설명 제대로 못한 공인중개사, 손해배상책임 있을까?

공인중개사 임대차종료시 보증금 회수 가능성 설명 의무 있어

고객도 권리관계 조사해야, 고객 60% 과실인정 돼

공인중개사에 권리관계 설명 요구하고, 고객도 직접 조사해야 피해 막을 수 있어

한국공인중개사협회[사진=유대길 기자, [e-mail]]

"나무와 까치는 임대차 계약도 없이 행복하다"(반칠환 시 '까치집' 마지막 문장)

하지만 우리 인간들, 부동산 세상에선 법과 계약이 행복을 가른다.
 
공인중개사가 임차인이 될 중개의뢰인에게 부동산 권리관계를 제대로 설명하지 않아 나중에 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 되면 공인중개사에게도 40% 과실이 인정된다는 판결이 나왔다.
 
서울중앙지방법원 민사26단독(이태우 부장판사)은 중개의뢰인이었던 임차인 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 1억 2000만원을 지급하라는 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 “B씨는 A씨에게 4800만원을 지급하라”는 판결을 했다. A씨가 일부 승소한 것이다.
 

사건의 발단은 이랬다.
 
A씨는 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억 2000만원으로 하는 임대차계약을 C씨와 체결하였다. 해당 임대차계약서 특약사항에는 ‘A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인의 보증금 합계액이 약 5억 원’이라는 내용이 기재되어 있었다.

이후 C씨의 단독주택은 강제경매가 개시되었고, 다른 C씨의 재산도 강제집행 절차에 들어갔다. A씨의 경우에 소액임차인도 아니었고, 선순위 근저당권자가 C씨의 단독주택에 등기되어 있어 배당도 받을 수가 없었다.
 
이렇게 보증금을 날린 A씨는 공인중개사 B씨에게 따졌고, B씨가 적절한 배상을 하지 않자, 소송을 제기했다.
 
서울중앙지법은 판결에서 “특약사항에 공동담보된 재산의 채권최고액과 선순위 임차인 보증금 합계액이 기재되어 있지만, 공인중개사인 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거가 없다”라면서 “공인중개사 B씨가 A씨에게 공동담보 제공 부동산에 관한 시가 및 권리관계를 설명해야 함에도 이를 하지 않았기에 A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약을 체결하여 보증금 상당의 손해를 입었다”고 적시했다.

다만, 서울중앙지법은 “A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결 여부를 신중히 결정했어야 했다”고 지적하면서 B씨의 책임을 민법 제396조에 근거하여 40%로 제한했다.
 
중개의뢰인과 공인중개사의 책임 비율을 6:4로 본 것.
 
이에 대해 한국공인중개사협회는 “공인중개사는 중개부동산의 시세, 권리관계. 채권회수 가능성에 대해 성실히 설명해야 하는 것은 당연하다”면서 “소비자에게 피해가 갔다면 일정 부분 책임져야 하지만, 현재 공인중개사가 임대인 등에게 다른 임대차 계약 관련자료를 요구해도 응하지 않으면 선순위권리를 확인할 방법이 없어 제도적으로 보완해야 할 점이 있다”고 아쉬움을 표했다.
 
이 판결에 따라 향후 공동담보된 부동산을 중개하는 공인중개사는 △임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는 지에 대한 권리관계를 충분히 설명하고 △이에 대한 기록을 계약서에 반드시 첨부해야 한다는 점에서 공인중개사의 의무가 한층 강화될 것으로 예상된다.