​[장변의 로·컨테이너] 임차권 무단양도, 민·형사 책임 져야

부동산 임대차는 ‘신뢰’가 기초

임차권 양도, 임대인 동의 필수

A씨는 2018년 5월 임차권 양도 등 자신이 운영하던 식당을 B씨에게 넘겨줬다. 상가 임차인이었던 A는 계약체결 과정에서 B에게 “임대차계약 문제는 건물주하고 얘기를 마쳤다”고 했다. 이 말을 신뢰한 B는 권리금, 보증금 등 양도대금을 지급한 뒤 식당을 넘겨받아 영업을 했다.
한 달 정도 식당을 운영한 B는 임대인에게 월세를 주려고 했다. 한참이 지나도 임대인의 연락이 없자 B는 월세를 주기 위해 직접 전화를 걸었다. 이때 B는 청천벽력 같은 말을 들었다. 임대인이 B의 존재를 전혀 몰랐던 것이다. 심지어 A가 B에게 식당을 넘긴 사실조차 모르고 있었다. 임대인은 “황당하다”며 식당에 대한 명도를 요구하고 나왔다.

이런 상황에서 B는 어떻게 해야 할까.

B는 A를 상대로 민·형사상 조치를 취할 수 있다. 우선, B는 임차권 양수 계약을 취소할 수 있다. 민법 제110조 1항은 ‘사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있다’고 규정하고 있다. 판례에 따르면 임차권 양도 과정에서 임대인의 동의 여부는 계약의 중요한 요소를 이루기 때문에 양도인은 그 동의 여부를 양수인에게 알려 줄 의무가 있다. 나아가 양도인이 임대인의 동의 여부를 양수인에게 설명하지 않은 채 임차권을 양도했다면 이는 ‘기망’으로 평가된다.
따라서 B는 사기에 의한 의사표시인 임차권 양수를 취소할 수 있다.

또한 B는 A를 사기죄로 고소할 수도 있다. 임대인 동의 없이 임차권을 양도할 수 없음에도 불구하고 임차인이 피해자에게 임대인의 승낙을 받은 것처럼 거짓말을 해 이를 잘못 믿은 피해자와 임차권양도계약을 체결하고 권리금 등 돈을 받았다면 사기죄가 성립한다는 게 판례의 입장이기 때문이다.

부동산 임대차계약은 서로에 대한 신뢰를 기초로 맺어지는 법률관계다. 건물주 입장에선 임차인이 어떤 사람이냐에 따라 임대료를 제때 받을 수 있을지, 분쟁 없이 원만히 계약을 유지·종료할 수 있을지 등을 고민하게 된다. 또한 임차인이 어떤 사업을 하느냐에 따라 건물의 가치가 달라질 수도 있다. 따라서 부동산 임대차계약은 기본적으로 ‘신뢰’를 기초로 이뤄질 수밖에 없다.

임차권 무단양도는 신뢰관계를 깨뜨리는 행동이다. 특별한 사정이 없는 한 하지 않기를 권고한다.
 

[사진=아주경제 DB]