조상 땅 찾기...'땅 수색부터 소송까지'

조상 사망 시점 따라 상속권자 달라져

토지토사부 등 과거 토지자료 꼼꼼히 살펴야

[사진=아이클릭아트 제공]

‘조상의 선물’이라 불리는 조상 땅 찾기. 주위에서 조상 땅을 되찾아 소위 ‘대박’을 쳤다는 사람들이 속속 등장하면서 조상 땅 찾기에 대한 관심이 커지고 있다. 아주경제는 독자들의 궁금증을 풀어주기 위해 조상 땅 찾기의 기본 개념부터 시작해 실제 땅을 되찾는 방법까지 소개하고자 한다. <편집자 주>

조상 땅 찾기란 ‘재산 관리 소홀이나 불의의 사고 등으로 파악하지 못했던 조상 소유의 토지를 되찾는 것’이다. 특히 일제강점기와 6‧25 전쟁을 거치면서 조상 땅은 정상적인 소유권 이전 절차를 밟지 못한 경우가 많았다. 자연스레 주인 잃은 토지는 국유화되거나 제3자 명의가 됐다.

◆시작은 ‘조상 땅 찾기 서비스’

조상 땅 찾기 역사는 20여년이 넘었다. 각 지방자치단체는 국민의 재산관리를 돕기 위해 ‘국토정보시스템’을 활용해 상속 토지의 유무를 확인해주고 있다.

본인이 신청 자격이 되는지 아는 것도 중요하다. 토지 소유자가 사망한 경우 형제‧자매‧4촌 이내 방계 혈족 등 상속권자라면 누구나 신청이 가능하다.

상속 자격은 조상의 사망 연도에 따라 달라진다. 조상이 1960년 이전에 사망했을 경우에는 장자 즉 호주상속자만 상속권이 있다. 하지만 1960년 이후에 숨졌다면 배우자와 직계비속 모두에게 상속권이 주어진다.

준비 절차가 완료되면 지자체가 지적전산망을 통해 땅을 검색해준다. 해당 서비스를 통해 조상 땅이 확인되면 법적 절차를 걸쳐 조상 땅을 돌려받을 수 있는 길이 열린다.

◆토지조사부·임야조사서로 땅 수색

각 지자체가 제공하는 ‘조상 땅 찾기 서비스’를 이용하더라도 현재 등기부나 대장에 조상의 명의로 된 땅이 없는 경우가 있다. 땅이 무단으로 제3자 명의나 국가로 된 경우가 있기 때문이다.

이 경우에는 ‘땅 수색’을 해 볼 필요가 있다. 실제 땅 수색은 조상 땅을 찾는 데 시간과 노력이 가장 많이 드는 부분이기도 하다.

땅 수색은 ‘토지조사부’와 ‘임야조사서’를 활용하면 알 수 있다. 1910년대 작성된 토지조사부는 우리나라 최초 등기부로써, 일본이 군량미 수탈을 위해 구획을 정하고 측정한 것이다. 우리나라 정부는 해방 이후 이 자료를 인정하고 있다.

조상 땅이 맞더라도 국가나 지자체 소유인 경우가 많기 때문에 소송으로 가는 경우가 많다. 소송 가능 여부는 토지대장과 등기를 확인하면 알 수 있다. 토지대장(구대장·폐쇄대장·현재대장)과 등기(구등기·폐쇄등기·현등기) 총 6부를 준비해야 한다. 전문가 상담을 통해 소송 가능여부를 파악하고 소송을 진행할 수 있다.

◆누구와 싸우는가...법적 쟁점은?

어렵사리 조상 땅을 발견했지만 제3자 명의로 돼 있는 경우도 있다. 실제 소유권이 없는 사람이라도 땅을 20년 이상 점유하면 ‘점유취득시효’가 완성된다. 그러면 현재 점유자의 소유권이 인정될 수 있다. 그렇기 때문에 이 경우 소송으로 가더라도 조상 땅을 되찾기는 어려운 것이 현실이다.

조상 땅을 만약 국가나 지자체가 점유하고 있다면 소송을 해서 돌려받을 가능성이 높다. 이때 소송의 성패를 가르는 것은 바로 ‘취득시효’를 어떻게 깨느냐다. 취득시효란 타인의 물건을 일정기간 계속 점유한 사람에게 소유권을 인정하는 것을 의미한다. 부동산의 경우 20년 이상 점유할 경우 소유권을 취득한다.

소송이 진행되면 수십 년간 국가가 조상 땅을 무단으로 점유했다는 사실에 대한 입증이 필요하다. 대법원은 조상의 토지대장이나 지적공부가 사라지지 않고, 지적공부에 국가 등의 소유권 취득 사실이 밝혀져 있지 않으면 국가가 토지를 무단 점유‧사용한 것으로 보고 있다. 즉 국가의 무단점유가 인정되면 후손에게 땅을 돌려줘야 한다.

홍성훈 법률사무소 다한 변호사는 “제3자나 국가 등을 상대로 소유권확인청구·토지인도청구·부당이득반환청구·손해배상청구소송 등 유형에 따라 소송을 제기할 수 있다”며 “수차례 매매 과정을 거쳐 이미 제3자 명의로 소유권이전 등기가 경로 돼 버린 조상 땅의 경우 점유취득시효 등 민사적 쟁점이 있어 면밀한 법적 검토가 요구된다”고 설명했다.

이어 “국유재산법에 따라 단순히 지적공부상 기재만으로 국유화된 무주부동산의 국고편입은 상속인 등 권리자가 자신의 정당한 상속 권한을 입증하는 경우 비교적 쉽게 조상 땅을 찾을 수 있다”고 덧붙였다.