분양가상한제에 고심 깊어진 재건축 시장…잇단 후분양 재검토 분위기

래미안 원베일리 "선분양·후분양 두고 고민…상한제 도입하면 15억 로또" 반발

'여의도 브라이튼'·'힐스테이트 세운'도 고심…"며칠새 상황 급전개, 뚜렷한 결론 내리기 어려워"

국토부 "분양가 심의 끝난 단지 상한제 소급적용 어려울 것"

잠실주공5단지·은마는 재건축 추진 의지 확고 "도계위 승인이 먼저"

전문가 "장기적으로 공급 부족 직면"

[사진=게티이미지뱅크]

정부가 민간택지 분양가상한제 도입을 기정사실화하자, 서울 강남권 재건축 조합들이 얼어붙었다. 조합들은 최근 며칠사이 정책 및 시장의 급변 상황에서 재건축 추진 관련 명확한 결정을 내리지 못하고 고심하는 분위기다.

특히 정부의 분양가 승인 통제를 벗어나기 위해, 후분양 카드를 만지작거렸던 조합에서는 당황하는 기색이 역력하다. 애초 후분양을 결정지은 것으로 알려졌던 신반포3차, 경남아파트 조합(래미안 원베일리)은 선분양과 후분양을 두고 다시 저울질 중이다.

후분양을 확정한 상아 2차(래미안 라클래시) 재건축 조합이 국토교통부와 서울시의 특별 점검을 받으면서, 조합들의 고심은 더욱 깊어졌다.

9일 강남 부동산 시장은 전날 김현미 국토부 장관의 민간택지 분양가상한제 도입 의지 피력 이후 실제 상한제 도입 여부 등 향후 진행상황에 촉각을 곤두세우고 있다.

정부가 상한제를 도입하려는 것은 강남권을 중심으로 후분양을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하려는 움직임을 차단하기 위한 것으로 풀이된다. 국토부는 상한제를 도입하면, 강남권 재건축 단지의 분양가가 HUG 산정 금액보다 훨씬 낮을 것으로 분석한다. 애초 삼성동이나 반포동 등 강남권 주요 지역에 HUG가 요구한 분양가는 3.3㎡당 4500만원 수준이었다.

국토부 관계자는 “민간택지 분양가 상한제는 도입을 검토 중이다. 분양가 심의(책정)가 끝난 단지에는 상한제를 소급적용할 수는 없지 않겠냐”고 말했다.
 

 

정부가 상한제 칼을 빼들자, 재건축 조합들은 상한제 도입에 반발하면서도 생존 방안 찾기에 고심 중이다.

김석중 신반포3차·반포경남아파트 재건축 조합장은 “후분양을 최종 결정하지 않았다. 선분양을 하면 내년 9월이나 10월쯤 분양을 할 예정”이라고 말했다. 이어 “이 지역 시세가 8000만원~9000만원 수준인데 분양가 상한제를 적용하면 4000~4500만원에 분양해야 한다. 조합원 분양가가 4900만원인데 말도 안 된다. 일반분양에 당첨된 이들은 15억 로또를 맞고 조합원들은 빚더미에 오르는 것”이라고 주장했다.

후분양을 검토하던 신영 '여의도 브라이튼'(옛 MBC부지 재건축)과 현대엔지니어링 '힐스테이트 세운'(세운상가 재건축)도 셈법이 복잡해지기는 마찬가지다. '여의도 브라이튼'은 이달 중 오피스텔을 먼저 분양하고, 아파트에 대해서는 선분양과 후분양 사이에서 고심 중이다. '힐스테이트 세운' 관계자는 “며칠 사이 상황이 다방면으로 전개돼 다각적으로 검토 중이다. 뚜렷한 방향을 제시하기 힘들다”고 말했다. 잠실 진주아파트는 내년 하반기 선분양할 계획이다. 

건설업계에서는 상한제를 도입하면 장기적으로 주택공급이 줄어들 수밖에 없다고 주장한다. 업계 관계자는 “분양가 규제를 하면 굳이 비싼 땅에 좋은 상품을 선보일 이유가 없다. 장기적으로 공급만 줄어들고 집값 과열을 잡는 효과는 보기 힘들 것”이라고 말했다.

재건축 초기 단계인 잠실5단지나 은마아파트는 재건축에 대한 의지가 변함없다. 서울시 도시계획위원회 승인의 벽을 넘지 못한 상황이므로, 애초 계획했던 합동 시위를 이어나갈 방침이다.

송승현 부동산컨설팅회사 '도시와경제' 대표는 “분양가 규제가 도입되면 사업성 등을 따지는 건설사가 사업추진에 부담감을 느껴 장기적으로 신규주택 공급이 감소될 수 있다. 서울은 꾸준한 수요가 있는데 공급량이 부족해지면 이른바 젠트리피케이션(낙후 구도심이 활성화하면서 이곳으로 사람과 돈이 몰리는 대신 원주민은 밀려나는 현상)처럼 주택 시장 내에서도 서울 밖으로 세입자들이 쫓겨나는 등의 부작용이 나타날 수 있다. 정부의 그림과 달리 집값과 전세가가 도리어 오를 수 있다”고 전망했다.