[수도권 부동산 집중분석(7)]광명 부동산시장 '춘래불사춘'…재개발·재건축이 변수

올들어 광명 주택 매매값 1.71% 하락…성남 분당구 이어 두 번째로 내림폭 커

거래량도 크게 줄어…하반기 예정된 재건축 일반분양이 시장 향방 바로미터

광명시 랜드마크 아파트인 철산래미안자이와 철산푸르지오하늘채 [사진= 강영관 기자]

경기 광명시 부동산시장이 혹독한 가격 조정기를 거치고 있다. 그간 광명시는 지하철7호선 철산역 일대 재건축과 광명동 일대 광명뉴타운 재개발, KTX 광명역세권 개발 등 호재가 쏟아지며 수년간 집값이 크게 상승했다. 그러나 작년 9·13 대책 이후 수도권 부동산시장이 크게 위축되면서 광명시도 거래절벽과 함께 가격도 하향 조정되는 모습이다.

17일 부동산업계에 따르면 작년 한 해 광명 아파트값은 14.89% 오르며 경기도에서 성남시(16.23%)에 두 번째로 높은 상승률을 기록했다. 그러나 작년 가을 이사철 이후 수도권 부동산시장이 크게 위축되면서 광명 부동산시장도 하향 조정세가 뚜렷하다. 한국감정원에 따르면 광명시의 주택 매매값은 작년 말과 비교해 3월 4일 기준 1.71% 하락하며 경기도에서 성남 분당구(-1.89%)에 이어 두 번째로 내림폭이 컸다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "시장 하락기 땐 보통 미래 전망이 불확실한 재건축·재개발 열기가 먼저 식는데, 광명의 경우 단기간에 급속도로 올랐기 때문에 냉각 속도가 더 빠른 것으로 보인다"고 말했다.

재건축을 추진 중인 철산주공8·9단지 전경. [사진= 강영관 기자]

◆거래절벽 속 집값 하향조정…뉴타운 프리미엄 수천만원 하락

광명 부동산시장은 크게 광명사거리역 주변의 광명 뉴타운 재개발 지역과 철산역 인근의 주공아파트 재건축 지역, 일직동 KTX광명역세권으로 나뉜다. 광명시에 따르면 현재 재개발이 추진되고 있는 구역은 1구역, 2구역, 4구역, 5구역, 9구역 등 모두 11개 구역에서 진행되고 있으며, 재건축 정비사업 단지는 철산4단지를 비롯해 철산7단지, 철산8·9단지 등 4개 단지로 재개발 및 재건축 정비사업으로 모두 15개 구역과 단지에서 사업이 진행되고 있다.

뉴타운 지역은 현재 1구역 3585가구(GS, 포스코, 한화), 2구역 3344가구(대우, 롯데 현대엔지니어링), 4구역 1876가구(현대산업개발), 5구역 3091가구(GS, SK, 현대), 9구역 1524가구(롯데), 10구역 1051가구(호반), 11구역 4367가구(현대, 현산), 12구역 1912가구(GS), 14구역 1187가구(대우, 한화), 15구역 1335가구(대우), 16구역 2104가구(GS, 두산) 등이다. 재건축은 철산 4단지 764가구(대우), 7단지 1313가구(롯데, SK), 8·9단지 3828가구(GS), 10·11단지 1490가구(GS) 등이 있다.

현지 부동산중개업소에 따르면 지난 2017년 12월 분양했던 광명뉴타운 16구역의 조합원 분양권 프리미엄은 3000만원 정도 줄어든 2억5000~2억6000만원 수준이다. 광명뉴타운2구역 전용 59㎡ 분양권의 경우 프리미엄이 작년보다 7000만원 정도 내린 1억3000만원 정도다. 철산동 B공인중개업소 관계자는 "투기과열지정 이후 광명 뉴타운 재개발 구역에 있는 물건은 프리미엄이 3000만원 정도 떨어졌다"면서 "거래도 사실상 없어 지난해에 비교하면 시장이 크게 위축됐다"고 전했다.

철산역 인근의 재건축 단지들은 전용면적 3.3㎡당 2500~2700만원 수준이다. 대장주인 철산래미안자이의 경우 전용면적 84㎡가 8억2000만원, 59㎡가 7억1000만원 수준이다. 작년 하반기와 비교해 가격이 3000만~5000만원 가량 내렸다.

집값과 함께 부동산 양대 지표인 거래량도 줄었다. 광명시는 9·13 대책 이전 석 달 동안 1882건이 거래됐으나, 이후 석 달간 163건에 그쳐 무려 91.3%나 거래량이 줄었다. 경기도 부동산포털에 따르면 광명시 아파트 매매거래(신고일 기준)는 올들어 3월 현재까지 87건에 그쳤다. 하루 한 건 정도 아파트 매매거래가 이뤄진 셈이다.

KTX광명역 인근 아파트 단지 전경. [사진= 강영관 기자]

◆재개발·재건축 사업이 집값 향방 바로미터 될 듯

다만 최근 광명뉴타운 5구역이 도급협상을 마무리하고 4월 관리처분 총회를 추진하고 있고 철산주공 8·9단지도 사업시행인가를 받는 등 재개발·재건축 사업이 순차적으로 진행 중이어서 수요자들의 기대감은 여전한 편이다. 특히 7~8월경 광명철산주공7단지 재건축(1310가구) 분양을 앞두고 있고, 14구역(1187가구)도 연내 분양을 계획 중이라 이들 단지의 분양이 성황리에 마무리될 경우 집값이 다시 반등할 수 있다는 게 업계의 예상이다.

실제 작년 7월 일반분양을 마친 철산주공4단지(철산센트럴푸르지오)는 분양 당시 3.3㎡당 평균 분양가가 2000만원을 훌쩍 넘었지만 평균 청약경쟁률이 18.48 대 1에 달했다. 당시 철산주공4단지의 분양성적은 인근 단지의 아파트값을 끌어올리는 요인이 됐다.

철산동 A공인중개업소 관계자는 "철산주공7단지는 철거가 다 끝났음에도 HUG의 분양가 통제를 피하기 위해 철산4단지 분양 1년 이후에 분양을 하려고 8월 분양을 준비 중"이라면서 "HUG가 철산 7구역의 분양가 승인을 얼마까지 해줄지 모르겠지만 광명 시장 전체가 관심이 크다"고 말했다.

장재현 본부장은 "최근 집값이 급격하게 상승한데다 정부의 강력한 규제로 수도권 주요시장들이 모두 관망세로 돌아선 만큼 총선 전까지 주택시장은 약보합세를 유지할 것으로 보이다"며 "다만 광명은 수도권 서부와 서울을 잇는 서부권 대표적 요충지여서 주택시장이 장기적으로 호황을 누릴 가능성이 높다"고 말했다.