​[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 종합부동산세 인상, 내게도 해당될까요?

국회 통과 하면 내년 1월 1일부터 적용

내년 6월 1일 전에 매각해야 종부세 부담 피할 수 있어

국회 기재위 논의서 여야 격돌 예상…달라질 가능성도

지난달 30일 오전 서울 동작대교에서 바라본 서울 서초구 반포주공 1단지 아파트와 아크로 리버 파크 일대의 모습. [사진=연합뉴스]

Q. 종부세란 무엇인가요?

A. 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리해 납세 형평성을 높인 국세입니다. 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액입니다. 부동산 투기수요를 억제해 부동산 가격을 안정시키기 위한 목적으로 2005년 6월부터 시행했습니다.

토지를 많이 가지고 있는 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시·군·구에서는 낮은 세율로 재산세를 매기되, 주택이나 토지를 일정 규모 이상 가지고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 종부세를 매깁니다. 즉, 종부세는 고가의 부동산을 다수 소유하는 부동산 과다 보유계층에 대한 높은 금액의 세금 징수를 통해 부동산 과다 소유 및 투기 억제 효과를 노린 것입니다.

Q. 이번 9·13 주택시장 안정방안에 따르면 종부세는 어떻게 바뀌었나요?

A. 지난달 31일 국회에 제출된 '2018년 세법개정안'과 다른 점은 크게 △세율 상향 조정 △추가 과세 대상에 조정대상지역 2주택자 포함 △공정시장가액비율 90→100% 등입니다. 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종부세 최고세율을 3.2%로 중과하고 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올렸습니다. 또한, 과표 3억원~6억원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2%포인트 인상하기로 했습니다.

Q. 조정대상지역은 무엇인가요?

A. 조정대상지역은 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려해 주택분양 등이 과열돼 있거나 우려가 있는 지역에 지정합니다.

구체적으로 3개월간 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역입니다. 여기에 추가로 전 달부터 소급해 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과, 전 달부터 소급해 3개월간 분양권 전매거래량이 지난해 같은 기간보다 30% 이상 증가, 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국평균 이하 중 하나에 해당하면 조정대상지역이 됩니다.

현재 조정대상지역으로 지정된 지역은 서울 25개구 전역과 부산7개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군 일광면), 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시, 세종시입니다.

조정대상지역은 △투기지역 △투기과열지구와 헷갈릴 수 있는데요. 투기지역은 주택가격상승률이 전국 소비자물가상승률 130% 초과한 지역입니다. 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역에서 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 주택분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소한 곳 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 우려되는 지역에 지정합니다.

Q. 조정대상 지역 내 2주택자는 기존 3주택자로 간주해 종부세율이 0.1~1.2%포인트 오르는데, 서울에 집 한 채와 조정대상지역이 아닌 지방에 집 한 채를 가진 경우 '조정지역 2주택'에 해당하나요?

A. 아닙니다. 서울 등 조정대상지역 내에 두 채가 있을 때만 '조정지역 2주택'에 해당합니다.

Q. 종부세는 어떻게 계산하나요?

A. 종부세가 얼마인지 계산하려면 일단 '과세표준(과표)'을 구해야 합니다. 주택 공시가격에서 1주택자는 9억원, 3주택 이상자나 조정대상지역 2주택자는 6억원을 뺀 가격에 0.8(내년에는 0.85)을 곱한 금액이 과표입니다. 여기에 구간별로 정해진 세율을 곱하면 종부세액이 나옵니다. 예를 들면 1주택자가 공시가격 16억5000만원인 주택을 가지고 있다면, 여기서 9억원을 뺀 7억5000만원에 0.8을 곱하면 과표는 6억원이 됩니다.

그러나 종부세 계산은 여기서 끝이 아닙니다. 여기에 세율을 곱한 뒤 각종 공제액을 차감한 금액이 최종 세액입니다.

1차 세액에서 재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액을 차감합니다. 여기에 장기보유·고령자 세액공제가 해당한다면 이 금액도 뺍니다. 이렇게 산출된 종부세와 재산세를 더한 보유세가 전년 금액의 150%를 넘어간다면 그 이상은 깎아줍니다. 마지막 단계로 이 금액에서 농어촌특별세 20%를 더하면 최종 부과·징수세액이 결정된다.

따라서, '9·13 주택시장 안정방안'에 담긴 종합부동산세제가 그대로 확정된다면 조정지역 2주택 혹은 3주택 이상자의 종부세는 현재보다 최대 2배 이상 늘어날 것으로 계산됩니다.

Q. 얼마짜리 주택에서 종부세가 가장 많이 오르나요?

A. 비율로 따지면 1주택자나 다주택자 모두 과표 12억원(공시가격 24억원) 부근에서 종부세 부담이 가장 많이 늘어납니다.

1주택자는 종부세가 현행 554만원에서 911만원으로 64.4%로, 다주택자는 합산 과표가 12억원이면 종부세가 현행 554만원에서 1271만원으로 129.4% 늘어납니다. 과표 21억원은 현행 1375만원에서 3061만원으로 122.6% 늘고, 과표 50억원은 4020만원에서 9092만원으로 126.2% 오릅니다.

Q. 얼마나 많은 사람이 얼마나 더 종부세를 포함한 보유세를 더 낼까요?

A. 2016년 기준으로 종부세를 낸 사람은 27만4000명이었습니다. 정부는 이 가운데 21만8000명의 종부세 부담이 늘어날 것으로 전망했습니다. 서울 강남구(현 시세 25억원)와 마포구(13억원)에 각각 33평짜리 아파트 한 채씩을 가진 2주택자는 종합부동산세와 재산세를 합한 보유세를 지난해 850만원을 냈고 올해 1016만원을 냅니다. 이는 발표 전까지 언급되던 참여정부 수준의 '3.0%'를 뛰어넘는 수치입니다.

Q. 강화된 종부세 안은 언제부터 적용되나요?

A. 종부세 개편안은 국회를 통과해야 합니다. 종부세 개정안은 소관 상임위인 국회 기획재정위원회에서 논의됩니다. 그러나 받아들일 수 없다는 야권과, 무조건 사수한다는 여당의 격돌이 예상되면서 국회 논의 과정에서 3.2%라는 종부세 최고세율이 낮아질 가능성도 배제할 수 없습니다. 

만약 종부세 개편안이 올해 국회를 통과하면 내년 1월 1일부터 적용됩니다. 종부세는 내년 6월 1일 현재 공시가격 기준을 초과하는 주택 소유자에게 부과됩니다. 실제 세금 납부 기간은 내년 12월 1~15일입니다. 따라서 연내 주택을 팔 계획이 있는 사람은 내년 6월 1일 이전에 매각해야 종부세를 피하거나 덜 낼 수 있습니다.