[최수연의 부동산 타짜] 올해 하반기 집값 어떻게 될까

"가을 이사철 거래량에 따라 집값 향방 달라진다"

서울의 아파트 단지 전경. 사진=아주경제DB

불과 일주일 전만 해도 다주택자의 양도세 중과와 종합부동산세 인상 등 정부 부동산 규제로 거래가 실종되며 집값도 떨어지는 듯 하더니 갑자기 분위기가 바뀌었다. 부동산114에 따르면 이번달 서울 집값이 0.04~0.06% 상승하며 그동안 하락세를 멈추고 소폭 상승세를 기록하고 있다.

전문가들은 최근 집값 상승이 거래량을 동반한 상승이 아닌 급매물에 대한 일부 수요에 의해 이뤄진 반짝 거래로 이뤄진 상승으로 보인다고 진단했다. 또 부동산 시장이 침체국면을 벗어나 상승세로 전환하기 위해서는 거래량이 받쳐줘야 한다는 의견이다.

서울부동산정보광장에 따르면 23일 기준 7월 거래량은 3766건으로 앞으로 두 배 이상 거래가 된다 하더라도 작년 동월 거래량 1만4461건에 비해 턱없이 적은 거래량이다.

앞으로 가을 이사철 시기에 거래량이 붙고 집값이 상승한다면 하반기 집값 향방을 예상할 수 있다는 분석이다. 하반기 부동산 시장에 영향을 끼칠 불확실성도 존재한다. 바로 금리인상과 공시지가 개편안 발표 그리고 경제침체의 장기화 등이다.

미국은 하반기 두 차례 더 금리 인상을 단행하겠다고 예고했다. 상반기 미국의 중앙은행 연방준비제도가 기준금리를 두 번 인상하면서 기준금리 2.0%를 기록했다.

이로 인해 한국과 미국의 금리차가 0.5%에 이르면서 하반기 미국이 추가로 금리를 올릴 경우 외국자본 유출을 막기 위해서라도 한국도 금리 인상이 불가피할 것이란 분석이 우세하다. 기준금리가 인상되면 대출금리가 오르면서 대출 의존도가 높은 주택 보유자와 세입자의 이자 부담이 커지면서 부동산 시장에 영향을 끼치게 된다.

여기에 국토교통부는 공시가격을 실거래가 수준에 가깝게 올리는 개선 방안을 마련 중에 있다. 공시가격에 종합부동산세가 함께 높아지면 다주택자의 부담은 훨씬 커지면서 확실히 부동산 거래가 줄어들 것으로 평가된다. 부동산 거래가 줄어들면 집값이 보합 또는 하락을 면치 못한다는 게 중론이다.

하지만 공시가격이 활용되는 항목이 총 60여 가지로 기초생활보장, 장애인연금, 신혼부부 전세임대주택 등 복지 정책이 차지하는 부분이 크다. 그렇다보니 자칫 공시가격 현실화가 취약계층에 피해를 줄 수 있다는 지적도 제기되면서 정부의 고민이 깊어지고 있다.

마지막으로 경기침체의 장기화다. 외부적으로는 미국과 중국의 무역갈등이 심화되면서 수출 위기에 직면했고 경영 악화에 대한 우려로 기업들의 체감 경기는 급격하게 얼어붙고 있다.

내부적으로 최저임금인상과 근로시간 단축 등으로 인한 비용 부담이 커지고 있고 외부적으로는 불확실성이 따르면서 투자와 고용을 위축시키고 있다. 최근 한국은행은 올해 국내총생산(GDP) 성장률 전망치를 2.9%로 낮췄다.

전문가들은 하반기 부동산 시장에 영향을 끼칠 불확실성은 존재하지만 집값이 강보합을 유지할 것으로 내다봤다. 매물이 많지 않은 상태에서 거래량이 줄어든 것이기 때문에 가격 변동이 크지 않을 것이란 분석이다. 특히 지역 개발 호재와 도시재생사업 가능성이 큰 지역과 한강변이라는 특수성을 띤 지역으로 수요가 몰리면서 양극화 현상도 심화될 것으로 예상했다.