일본 부동산펀드 왜 뜨나

왜 일본 부동산펀드가 뜨고 있을까. 무려 30년이나 침체를 겪었던 일본 부동산 경기가 이제는 본격적인 상승 국면으로 돌아섰다고 한다. 초저금리와 낮은 공실률, 안정적인 임대수익을 비롯해 부동산 투자자가 바라는 환경을 두루 갖췄다는 것이다.

◆2008년 금융위기 이후 최대 호황

일본 부동산 경기는 2008년 세계 금융위기 이후 최대 호황을 맞았다. 실제 도쿄를 중심으로 한 상업용 땅값이 10년 만에 최고치를 기록하고 있다.

부동산 회복세를 파악할 수 있는 대표적인 지표는 사무빌딩 공실률이다. 미래에셋대우에 따르면 도쿄 지역 사무빌딩 공실률은 2017년 4분기 1.5%에 그쳤다. 경제협력개발기구(OECD) 국가 가운데 가장 낮은 수준이다.

이광수 미래에셋대우 연구원은 "과거와 달리 일본 사무빌딩 시장에서 외국인 투자가 증가하고 있다"며 "엔화 약세와 성장 기대감이 작용한 것"이라고 말했다.

일본을 찾는 관광객이 늘어나고 있는 점도 부동산 호황에 영향을 미쳤다. 2017년 일본을 방문한 외국인은 사상 최대인 2900만명에 달했다. 엔화 약세가 가장 큰 이유로 꼽힌다. 일본 정부도 2020년 도쿄 올림픽을 앞두고 적극적인 지원에 나섰다.

이광수 연구원은 "일본 호텔을 찾은 이용자 가운데 중국인 비율은 2017년 하반기 82%에 달했다"며 "일본 관광이 인기를 끌수록 호텔을 비롯한 부동산 시장도 함께 성장할 것"이라고 전했다.

◆부동산 큰손 유혹하는 초저금리

일본 중앙은행은 여전히 '마이너스 금리'를 적용하고 있다. 부동산 담보대출을 받아 건물을 사기에 좋은 환경이라는 뜻이다.

한 부동산펀드 운용역은 "일본에서 돈을 빌릴 때 이자율은 0.7~0.8%대로 형성된다"라며 "하지만 미국은 3.5%에 달한다"고 지적했다. 그는 "우리나라와 일본 간 금리 차이를 이용하는 전략으로 추가적인 수익도 기대할 수 있다"고 덧붙였다.

해외 부동산펀드는 단기 투자로는 자산을 불리기 어렵다. 기준가가 환율 변동에 큰 영향을 받기 때문에 중간에 팔아치우기는 쉽지 않다. 목표 수익률을 충족하려면 청산가치와 중간배당까지 고려해야 한다.

부동산펀드는 주식처럼 그때그때 수익률을 평가할 수 없기 때문에 폐쇄형으로 설정하는 사례도 많다. 금리나 정부 정책처럼 통제하기 어려운 변수도 자산가치에 영향을 준다.

◆소액투자자에도 열려 있는 길은

일본 리츠(부동산 뮤추얼펀드)에 투자하는 재간접펀드는 소액투자자도 이용할 수 있다. 사모펀드는 최소 투자액이 크고, 가입자 수도 제한돼 있어 어렵다.

일본 리츠 시장은 미국에 이어 전 세계에서 두 번째로 크다. 현재 59개 상장 리츠가 있고, 시가총액은 120조원에 달한다. 59개 리츠가 보유한 부동산 가치도 170조원에 이르고 있다.

국내에는 일본 리츠에 투자하는 재간접펀드가 3개 있다. 최근 6개월 동안 수익률은 평균 4%를 넘었다.

한국투자신탁운용 관계자는 "일본 부동산에 대한 수요가 전 세계적으로 늘어나면서 가격이 많이 오른 것도 사실"이라며 "부동산펀드는 안정적으로 수익을 내야 하기 때문에 신중하게 상품을 발굴하고 있다"고 말했다.