[부동산A] '도시재생 뉴딜사업' 따른 유망 투자처는?

박상언 유엔알컨설팅 대표

박상언 유엔알컨설팅 대표 [사진=유엔알컨설팅 제공]

국토교통부가 지난달 27일 '도시재생 뉴딜사업 로드맵'을 통해 향후 5년간 전국 500곳에서 도시재생 뉴딜사업을 시행하고 이 중 절반인 250곳의 사업지 내에 혁신거점을 조성하겠다고 밝혔다.

혁신거점은 청년창업 지원 시설 100곳과 유휴 국공유지, 노후 공공청사 등을 활용한 도심 내 문화·창업 등 복합시설 50곳, 문화체육관광부 등 다른 부처와 협업을 통해 지역의 역사·문화 자원을 활용하는 관광시설 등 특화시설 100곳 등이다.

혁신거점에는 시세 50% 이하의 저렴한 임대료로 들어갈 수 있는 창업 인큐베이팅 사무실과 시세 80% 이하로 공급되는 공공임대상가가 각 100개소씩 들어선다.

구도심에는 창업공간 등 혁신 거점공간을 조성하고, 노후 주거지는 쾌적한 주거환경을 조성하는 '투 트랙' 방식이다.

또 국토부는 자율주택과 가로주택 등 소규모 정비 사업을 활성화하기 위해 주택도시기금을 융자해주고 통합지원센터를 설립하는 등 지원책을 가동한다.

최근 서울 집값 상승이 도시정비사업(재개발·재건축) 주도로 이뤄진 만큼 도시재생 뉴딜사업 대상지로 선정되면 대상 지역이나 인근 부동산 지역이 들썩일 수 있어 유망 투자처에 대한 문의가 늘어나고 있다.

◆가로주택정비사업

우선 정부의 재건축 안전진단 강화에 '미니 재건축'으로 불리는 가로주택정비사업에 대한 관심이 늘어날 것으로 전망된다.

가로주택정비사업 관련 법률이 '도시 및 주거환경정비법'에서 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'으로 바뀌면서 예전보다 사업절차가 더 간소해지는 등 사업여건이 개선됐다. 주거환경이 열악한 노후불량주택을 개선한다는 차원에서는 사업기간이 긴 재건축·재개발보다 효과적이다.

빈집특례법은 면적 1만㎡ 미만, 노후불량 공동주택이 200가구 미만인 재건축 단지를 ‘소규모 재건축’ 대상으로 분류한다.

또 주민 20명 동의만 구하면 별도의 안전진단이나 추진위원회 설립을 거치지 않는 데다, 재건축 부담금 부과 대상도 아니다. 

가로주택정비사업은 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 준공 후 30년이 지나 재건축 연한을 채우고, 노후불량주택이 전체 주택의 3분의 2이상만 되면 사업 진행이 가능하다.

최근 지방자치단체와 주택도시보증공사(HUG)가 사업비와 이주비 보증을 서주고 대출을 알선해주고 있어 초기 사업진행이 수월한 편이다.

가로주택정비사업 준비가 한창인 소규모 단지들이 속속들이 나오고 있지만, 대형 건설사들의 참여 의지가 낮고 단지규모가 작기 때문에 큰 시세상승은 힘들 수 있어 실수요자 입장에서 접근해야 한다.

◆신축가능한 단독주택과 상가주택

가로주택정비사업과 함께 도시재생 뉴딜사업 후보지 인근 신축이 가능한 단독주택과 상가주택도 주목을 받을 것으로 전망된다.

구도심 개발로 상권이 살아날 경우 구도심은 물론 인근 지역의 주택지 개발이 활발히 이뤄질 수 있어 땅값 상승도 기대해볼만하다.

단독주택을 다가구,다세대,다중, 상가주택으로 변경하면 비교적 손쉽게 임대사업을 할 수 있다. 정부에서도 임대사업자에게는 각종 금융과 세제지원을 하고 있다.

가령 대로변에 있는 상가주택에 투자해 이를 헐고 신축할 경우 7층(1층 상가, 2·3층은 사무실, 4·5·6·7층은 원룸) 정도의 건물을 올릴수 있다.

대지지분이 협소해 지자체에서 건축허가가 나기 힘들더라도 때에 따라선 매입할 필요가 있다. 협소한 대지가 연달아 붙어 있는 경우 옆 단독주택까지 매입, 합필해 건축할 수 있기 때문이다.

신축 임대사업에 대한 리스크는 땅을 너무 비싸게 매입하거나 경기 상황이 좋지 않아 미분양 위험성이 있기 때문에 면밀히 분석 후 실행해야 한다.