[부동산 진단] [르포] 꼭짓점 찍었나?...반포주공1단지 3주구(72㎡) 호가 1억5천만원 '뚝'

"환수금 부담에 이주시기 조정 겹쳐"

개포주공 1단지에서 호가가 6000만원가량 내린 매물이 등장했다. 사진은 서울 강남구 개포주공 1단지에 이주를 알리는 현수막이 걸려 있는 모습. [사진=오진주 기자]

“현재 반포주공 1단지 3주구 전용면적 72㎡가 매맷값 18억5000만원에 매물이 나와 있습니다. 한때 20억원까지 올랐던 매물이죠.”(서울 서초구 반포동 O공인중개업소 대표)

강남 재건축 단지 매맷값이 6개월 만에 하락세로 돌아선 가운데 개포·반포동 재건축 아파트에서 호가가 내린 매물이 속속 등장하고 있다. 현장에선 재건축 초과이익환수금 부담과 보유세 폭탄까지 산적해 있는 규제를 피하기 위해 지금 집을 내놓을 것인지 가격 조정 후 반등을 기대할 것인지를 놓고 저울질을 하는 모습이다.

18일 이제 막 이주를 진행하고 있는 강남구 개포주공 1단지에서는 곳곳에서 움직이는 대형 폐기물 처리 차량이 눈에 띄었다. 이 단지는 지난 5일부터 이주비 신청을 시작하면서 본격적인 이주에 나서고 있다.

개포주공 1단지에는 최근 호가가 6000만원가량 내린 매물이 등장했다. 개포주공 1단지 상가 내 T공인중개업소 대표는 “이 단지는 내달 초 관리처분 인가가 예정돼 있다”며 “인가 이후엔 장기보유 특별공제를 받지 못하기 때문에 호가가 떨어진 매물이 나왔다. 특별공제 배제에 따라 7000만~8000만원가량 세금 차이가 날 것으로 예상된다”고 설명했다.

장기보유 특별공제란 3년 이상 보유한 토지나 건물에 대해 일정액을 공제해주는 제도다. 보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해준다. 재개발·재건축 등 정비사업 조합원의 입주권의 경우 관리처분 인가 이전 원조합원은 장기보유 특별공제를 받지만, 관리처분 인가 이후 승계 조합원은 공제를 받지 못한다.

현재 개포주공 1단지 전용 46㎡는 14억8000만원에 매물이 나와 있다. 전용 59㎡의 호가는 18억원 선이다. L공인중개업소 대표는 “관리처분 인가 이후 매매가격이 오르면 모를까 지금과 같은 조건이라면 인가 전에 파는 게 낫다고 판단하는 집주인들이 있어 매물이 나오고 있다”며 “관리처분 전인 이달에 잔금을 치르고 등기 이전까지 진행해야 하다 보니 급매물이 나온다”고 설명했다.

서초구 반포주공 1단지는 초과이익환수금 부담에 이달 초 서울시의 이주 시기 조정까지 겹치면서 호가가 떨어졌다. 하지만 좀처럼 거래는 이뤄지지 않고 있다. 반포주공 1단지 3주구 인근 S공인중개업소 대표는 “가격을 낮추라고 설득해서 거래를 성사시키려고 하지만 매도자는 더 받고 싶어 하고 매수자는 불확실성 때문에 매매를 꺼리니까 거래는 이뤄지지 않는다”고 말했다.

3주구는 바로 앞에 위치한 1·2·4주구의 분위기 영향도 받고 있다. 3주구 인근 O공인중개업소 대표는 “초과이익 환수제를 면하는 걸로 돼 있던 1·2·4주구도 정부가 다시 들여다본다고 하니까 관망세로 돌아선 모습"이라고 말했다. 

여기에 지난주 1·2·4주구의 전체 조합원 2294명 가운데 15%인 389명이 지난 1월 분양신청 절차와 내용에 하자가 있다며 재건축 정비사업 관리처분계획 총회 결의 무효 소송을 제기한 것이 알려지면서 환수제를 피하지 못하는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 

서울시의 층수 규제부터 초과이익환수제까지 부침을 겪고 있는 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 현재 16억원에 매물이 나와 있다. 이는 지난 1월까지만 해도 18억원에 거래됐던 매물이다.

현재까지 강남권 공인중개업자들은 당분간 이 같은 하락세를 피하기 어려울 것으로 전망한다. 개포동 L공인중개업소 대표는 “개포주공 8단지를 재건축하는 ‘디에이치자이 개포’가 주변 시세보다 분양가격이 낮다고 하니 매수 의향이 있는 사람들이 그쪽으로 쏠리는 움직임이 일 것으로 보인다”며 “8단지 분양이 잘 안 되면 계속 하락세를 걸을 것이고, 잘 되면 다시 제자리를 찾아갈 수도 있을 것으로 예상한다”고 전망했다.