[재건축 안전진단 강화] 서울에만 10만가구 대상...“나 떨고 있니”

목동 등 양천구 2만5000가구 직격탄...분당 등 1기 신도시도 타격

재건축을 추진 중인 서울 노원구의 한 아파트 단지 전경. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=아주경제DB]

국토교통부가 구조안전성 평가 비중을 절반까지 늘리는 등 재건축 안전진단을 강화하기로 하면서 서울 양천구와 노원구, 성남 분당구 등 지역에서 재건축을 앞두거나 추진 중인 아파트 단지들이 혼란에 빠졌다. 사실상 재건축 연한이 10년 이상 늘어나게 된 것이어서 향후 가격 하락 등 영향이 불가피할 것으로 전문가들은 보고 있다.

20일 국토부에 따르면 재건축 안전진단 평가 기준은 2003년 제정된 이후 수차례 평가 항목별 가중치가 변경됐다.

초기 45%였던 구조안전성 항목 가중치는 2006년 당시 노무현 정부가 집값 안정과 공정한 평가 등을 이유로 50%까지 비중을 상향했다. 이후 2009년 이명박 정부에서 안전진단 기준 완화를 위해 구조안전성 비중을 40%로 낮추고 주거환경과 비용편익을 각각 5% 포인트씩 높였다.

박근혜 정부 들어서는 2015년 ‘9·1 부동산대책’을 통해 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축한 것과 함께 주거환경중심 평가를 도입, 주거환경 평가 항목 비중을 40%까지 높이고 구조안전성 비중은 20%까지 낮췄다.

그 결과로 강남권 등 재건축사업 추진이 활발해지고 집값이 뛰는 등 재건축 과열 현상이 일어나자 문재인 정부 들어 다시 구조안전성 비중을 노무현 정부 시절 수준인 50%까지 끌어올린 것이다.

구조안전성은 △건물 기울기 및 침하 정도 △내하력(콘크리트 강도, 철근 배근 및 하중 상태) △내구성(콘크리트 중성화, 염분함유량 균열, 철근 부식, 표면 노후화) 등 안전과 직접적인 연관을 갖는 항목이다. 반면, 비용편익과 주거환경 등은 주관적 판단이 개입할 요소가 많아 안전진단을 너무 쉽게 통과할 수 있다는 문제 지적이 지속 제기돼 왔다.

업계에서는 이번 안전진단 기준 강화에 따라 재건축 연한이 도래해 재건축을 앞두거나 추진 중인 아파트 단지가 밀집한 서울 양천구와 노원구, 성남 분당구 등 지역이 직접적인 타격을 받을 것으로 전망했다.

국토부에 따르면 지난해 말 기준 서울 내 재건축 가능 연한 도래 아파트 가운데 안전진단을 실시하지 않은 가구는 10만3822가구로 집계됐다.

양천구에 가장 많은 2만4358가구가 밀집해 있었으며, 노원구(8761가구)와 강동구(8458가구), 송파구(8263가구), 영등포구(8126가구), 강남구(7069가구) 등이 뒤를 이었다.

업계의 한 전문가는 “재건축 아파트 콘크리트의 기본 수명이 40~50년이라는 점을 감안하면, 구조안전성 비중을 높이는 것만으로도 재건축 가능 연한을 10년 이상 연장하는 효과를 볼 수 있다”며 “특히 구조적으로 저층 아파트보다 비교적 안전한 10층 이상의 중층 아파트의 경우, 안전진단 통과가 힘들어질 것”이라고 설명했다.

특히 전문가들은 국토부가 안전진단 종합판정 결과로 조건부 재건축 판정을 받은 경우에도 공공기관의 적정성 검토를 의무적으로 거치도록 한 점을 두고 조건부 재건축 단지는 사실상 재건축이 어려울 것으로 내다봤다.

다른 전문가는 “지금까지는 30년 이상 된 아파트들 대부분이 안전진단에서 D등급(조건부 재건축) 이하를 받아 재건축을 하는 데 무리가 없었지만, 앞으로는 D등급을 받더라도 재건축이 쉽지 않게 될 것”이라며 “향후 재건축을 추진하는 아파트 단지들이 첫 단계인 안전진단에서부터 어려움을 겪게 될 것으로 본다”고 말했다.

그간 재건축 추진 기대감에 시세를 한껏 끌어올렸던 아파트 단지들이 안전진단 강화에 타격을 받으면서 수요 위축에 따라 가격 조정에 들어갈 것이라는 전망도 나온다.

서울 노원구 상계동 노원중학교 인근 A공인중개업소 대표는 “사실상 건물 노후도가 심각해진 경우에만 안전진단을 통과하게 되는 것이어서 재건축 투자 매력도가 크게 떨어질 수밖에 없다”며 “다주택자에 대한 규제가 이어지는 상황과 맞물려 재건축시장에 큰 악재로 작용할 것”이라고 설명했다.