[경제현안 관계장관 회의] 잇따른 부동산 규제..."강남4구 블루칩에 수요 몰려"

- 세금보다 집값 더오를 것이라 기대..."강남 잡으려다 초가삼간 태울 수도"

지난 8일 기준 강남4구 주간 아파트값이 0.65%의 상승률을 기록하는 등 고공행진을 펼치고 있다. 사진은 서울 도심 아파트 전경. [사진=아주경제DB]

정부의 잇따른 부동산 대책에도 불구하고 강남 집값이 잡히지 않는 이유는 무엇보다 지역별 수요에 맞춘 공급이 따르지 않기 때문으로 분석됐다. 서울 강남 등 수요자들이 원하는 지역의 아파트 공급이 부족한 가운데 규제 일변도 부동산 정책이 되레 강남 고가 아파트에 실수요는 물론 투기수요가 몰리게 했다는 것이다. 

11일 한국감정원에 따르면 지난 8일 기준 강남 4구(서초·강남·송파·강동구) 주간 아파트값은 0.65% 상승률을 기록했다. 전주(0.69%)와 비교해 오름폭은 다소 줄었지만 작년 같은 기간(-0.02%)에 비해선 여전히 높은 상승률을 보여주고 있다.

세부적으로 송파구 아파트값이 전주 대비 무려 1.10% 오르며 상승세를 주도했으며, 강남구(0.70%), 강동구(0.31%), 서초구(0.26%) 순으로 고공행진을 지속했다. 여기에 양천구가 전주 대비 0.77% 상승했으며, 성남 분당구와 과천시가 각각 0.35%, 0.21% 오르며 서울·수도권 핵심 지역의 아파트값이 모두 우상향 움직임으로 돌아선 상황이다.

전문가들은 서울 주요 지역을 중심으로 정부의 부동산 규제가 먹히지 않는 이유 중 하나로 공급 부족을 꼽았다. 수년 전부터 서울에 주택 물량이 부족하다는 지적이 나왔지만 수요 억제에만 집중하면서 기대했던 정책 효과를 거두지 못하고 있다는 것이다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "작년 초과이익환수제를 피하려는 강남 재건축 단지의 움직임이 올해 멸실가구 증가 등 수급 불균형으로 나타나면서 강남권 매맷값과 전셋값 변동을 크게 할 가능성이 높아진 상황"이라며 "강북 주택시장도 최근 가격이 폭등한 곳이 많아지면서 수요 대비 공급 문제가 강남뿐만 아니라 서울 전체 로 확대될 것으로 전망된다"고 말했다.

특히 강남 3구 주택시장은 작년 부동산 대책으로 재건축 전매 금지 등 규제가 생기면서 단기 투자수요가 줄어든 상황에서 매도자들이 시장에 내놓는 물량도 줄어든 상황이어서 한두 건만 거래돼도 가격이 출렁이는 현상이 나타나고 있다는 지적도 나온다.

한 시중은행 부동산담당자는 "재건축 이슈와 호재가 있는 지역을 중심으로 물건이 부족한 가운데 일부 거래가 이뤄지면서 매물이 회수되고 가격이 조정되는 패턴이 나타나고 있다"면서 "보유세 개편 등 추가 규제책이 예고되고 있지만 세금보다 집값이 더 오를 것이란 기대감이 작용하고 있다"고 설명했다.

지난해 정부가 수도권을 중심으로 그린벨트를 풀어 100만 가구 규모의 공적 주택을 짓겠다고 발표했지만 당장 시장 변화를 이끌기엔 무리이며, 실수요가 많은 강남 등에 충분한 공급이 이뤄지지 않을 경우 오히려 강남과 외곽지역의 집값 양극화를 더욱 부채질할 것이란 지적도 나온다.

김영곤 강남대 부동산학과 교수는 "MB(이명박) 정부 시절 그린벨트를 풀어 공급을 확대한 사례만 봐도 현재 두 배 이상 가격이 뛰는 등 집값 안정 효과를 봤다고 판단하기는 힘들다"면서 "서울 내 신규 공공택지 후보지를 보더라도 대규모 공급이 쉽지 않은 만큼, 이번 정책만으로는 지속적으로 오르는 강남 집값을 잡기 어렵다고 본다"고 말했다.

정부의 추가대책으로 다주택자에 대한 보유세 인상과 분양가 상한제의 민간택지 적용 방안이 예상되지만, 일각에선 정부가 '강남 집값'을 잡으려다 부동산 시장 전체를 얼려버리는 악수를 둘 수도 있다고 우려한다.

권일 부동산인포 팀장은 "보유세 인상 등을 통해 일시적으로 시장이 잡힐 순 있지만 결국 그에 맞춰서 시장이 적응할 것"이라며 "자금력을 갖춘 수요자들이 버틸 수 있는 시장으로 둬야 한다. 강남 잡는다고 대책을 쏟아내지만 강남 이외의 시장만 피해가 갈 수 있다"고 말했다.