[부동산금융]이달 말부터 新 DTI 본격 시행… 어떻게 달라지나?

-부채 산정 시 주택담보대출·신용대출 등 모든 대출 원리금 상환액 반영

-기존 대출자, 추가 대출 가능액 크게 줄어

[표=금융위원회 제공]
 

이달 말부터 신(新) 총부채상환비율(DTI) 도입이 예정돼 대출 수요자들의 관심이 모아진다. 대출 심사시 소득과 부채를 반영하는 기준이 강화됨에 따라 이전보다 빌릴 수 있는 돈의 액수가 크게 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.

신 DTI는 차주의 상환 능력을 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정 방식을 개선한 제도다.

DTI는 부채를 기존 주택담보대출 이자와 신규 주택대출의 원리금만 반영했지만, 신 DTI는 기존 주택대출과 앞으로 받을 주택대출의 원리금을 함께 본다. 따라서 1년간 나가는 모든 주택담보대출의 상환액과 신용대출 등 기타대출의 이자를 연간 소득으로 나눠 계산한다. 특히 다주택자의 경우 두 번째 신규 주택담보대출부터 만기가 15년으로 제한된다.

이로 인해 기존에 주택담보대출을 보유하고 있는 사람은 추가로 대출받을 수 있는 액수가 크게 줄어든다.

예를 들어 기존에 만기 20년, 금리 연 3.5%로 1억8000만원의 주택담보대출을 받은 연소득 7000만원 직장인은 현재는 만기 30년으로 3억8900만원까지 추가로 돈을 빌릴 수 있다. 하지만 신 DTI가 시행되면 만기가 15년으로 제한되고 추가 대출 가능액은 최대 1억8400만원으로 줄어든다.

소득을 산정하는 방식도 까다로워진다.

기존에는 1년치 소득만 확인했지만 신 DTI는 최근 2년간 증빙소득을 확인해 소득의 안정성을 고려하게 된다. 차주의 2년간 소득을 확인한 후 최근 1개년 소득을 반영하고, 2개년 소득의 차이가 큰 경우에는 소득을 평균해 반영한다. 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우는 1년 소득으로 환산한 후 일정비율(10%)을 차감해 반영한다. 

다만 차주 연령 제한 없이 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영한다. 또 청년층, 신혼부부 등에 대해서도 장래소득 인정 기준 내에서 일반대출 신청자보다 증액한도를 상향 조정할 수 있다.

한편, 금융감독원이 지난해 상반기 KB국민은행에서 주택대출을 새로 받은 차주 약 6만6000명을 표본으로 6·19대책과 8·2대책, 신 DTI 도입시 누적 효과를 추정한 결과 전체 신규 차주 중 34.1%가 영향을 받는 것으로 나타났다. 1인당 평균 대출 가능 금액은 1억3398만원이었지만 6·19대책과 8·2대책, 신 DTI가 연달아 적용되면 대출 가능 금액은 32.4%(4338만원) 줄어든 9060만원이 된다.