[서울내 신규택지 개발] 전문가들 “도심 대규모 공급이 관건”

- 수요 부합하는 공급이 초점..."재건축 규제완화 병행해야"

서울의 한 아파트 단지 전경. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=남궁진웅 기자]

정부가 서울 집값 안정을 위해 서울 내 신규 공공택지 지정을 통한 공급 확대 방침을 밝힌 가운데 그 효과를 두고 전문가들은 제각기 다른 전망을 내놨다.

지난 9일 박선호 국토교통부 주택토지실장은 정부세종청사에서 기자간담회를 갖고 “올해 서울 내부와 서울 최인접 지역에서도 신규 공공택지를 지정할 계획”이라며 “이곳에서 신혼희망타운과 공공임대, 공공분양, 민간분양이 가능할 것”이라고 말했다.

앞서 국토부는 지난해 11월 발표한 ‘주거복지 로드맵’을 통해 신규 공공택지 40곳을 지정하기로 했다. 성남 금토지구와 복정지구, 구리 갈매역세권 등 9곳의 후보지가 공개된 가운데 서울 내에서도 신규 공공택지를 지정하겠다는 계획을 밝힌 것은 이번이 처음이다.

이는 최근 집값 상승 원인 중 하나로 지목되는 서울 내 공급 부족 문제에 대해 확실한 시그널을 주려는 차원으로 풀이된다.

현재 서울 내 신규 공공택지로 지정 가능한 후보지로는 강남 서초 내곡동·우면산 일대와 노원, 강북, 은평, 강서 등지의 그린벨트 지역이 거론된다.

국토부가 서울 내 공급을 확대하겠다고 밝힌 것을 두고 전문가들의 반응은 엇갈렸다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “서울 지역의 집값 상승이 규제만 쏟아낸다고 해결될 부분이 아니라는 점에서 일정 부분 공급을 늘리겠다는 국토부의 정책은 옳은 판단”이라며 “서울 서초구와 노원구 등의 그린벨트 일부를 해제해 주택을 공급한다면 어느 정도 수요를 분산시켜 집값 안정 효과를 가져갈 수 있을 것”이라고 말했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장도 “노원과 강북, 은평, 강서 등 서울 내 그린벨트 해제를 통해 주택을 공급하게 되면 단기적으로는 주변 매매가격과 전세가격이 안정될 수 있다”면서 “다만, 과연 어느 정도 규모의 주택을 공급할 수 있느냐가 관건이 될 것이다. 소규모 개발 정도로는 집값 안정 효과를 보기 어려울 것”이라고 설명했다.

반면, 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “올해 신규 공공택지를 지정한다고 해도 입주까지는 4~5년이 걸리기 때문에 당장 집값 안정 효과를 기대하기는 어렵다”며 “현재 국토부가 여러 규제를 옥죄는 것과는 반대로 여러 지역에서 매물이 나올 수 있도록 다소 규제를 풀어주는 등 서포트 전략이 공급 확대와 함께 가야 한다”고 강조했다.

김영곤 강남대 부동산학과 교수도 “MB(이명박) 정부 시절 그린벨트를 풀어 공급을 확대한 사례만 봐도 현재 두 배 이상 가격이 뛰는 등 집값 안정 효과를 봤다고 판단하기는 힘들다”면서 “서울 내 신규 공공택지 후보지를 보더라도 대규모 공급이 쉽지 않은 만큼, 이번 정책만으로는 지속적으로 오르는 강남 집값을 잡기 어렵다고 본다”고 말했다.

특히 전문가들은 서울 내 주택 공급 확대를 위해서는 단순히 신규 공공택지 지정을 통한 공급 이외에도 재건축 규제 완화 등을 통해 고가 주택에 대한 수요도 일정 부분 해소시켜야 한다는 의견을 제시했다.

양지영 양지영R&C 연구소장은 “결국 서울 집값이 2~3년간 꾸준히 오르는 이유는 공급 부족으로, 수도권 신도시나 택지지구로 빠져나갔던 사람들이 회귀하는 등 수요는 있는데 정부가 공급을 막고 있는 상황”이라면서 “전체적인 공급을 늘리기 위해서는 신규 공공택지 지정과 함께 재건축 규제를 풀어주는 등 다양한 수요를 충족시켜야 할 필요성이 있다”고 언급했다.

이어 그는 “강남의 경우 고가주택은 한정돼 있는데 수요는 많다 보니 희소가치가 이어지면서 가격이 지속적으로 오르는 것”이라며 “재건축을 억누르고 신규 공공택지를 지정하는 등 정책이 따로 갈 것이 아니라, 재건축 규제를 풀고 건폐율과 용적률과 같은 건축규제도 완화해 초고층 아파트 개발 등으로 공급을 늘려야 한다”고 조언했다.