[2018 부동산 기상도] 새해 달라지는 부동산 정책은?

- 재건축 초과이익환수제 부활, 새 DTI 시행 등 규제 강화

 

 

문재인 정부가 주택시장 안정을 위해 지난해 출범한 이후 부동산 관련 정책을 계속 쏟아내고 있다. 특히 단기 투기 수요와 다주택자를 겨냥한 정책이 올해부터 본격 시행된다. 

우선 1월부터 재건축 초과이익환수제가 시행된다. 이는 재건축 추진위원회 설립이 승인된 날부터 준공할 때까지 발생한 이익금을 부과율에 따라 환수하는 제도다. 준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액을 세금으로 내야 한다. 서울 강남의 경우 사업 규모에 따라 수억원을 뱉어낼 수 있다.

또 이달부터 신(新) 총부채상환비율(DTI)도 도입된다. 주택담보대출을 받을 때 차주가 가진 모든 주택담보대출의 원리금이 DTI에 반영된다. 이에 따라 주택을 담보로 대출받아 집을 샀던 다주택자들의 경우 추가 대출 한도가 줄어들 수밖에 없다. 사실상 기존 주택담보대출을 받은 사람의 경우 추가로 빚을 내서 집 사기가 쉽지 않다.

아울러 1월부터 청약조정대상지역에서 거래되는 분양권은 보유 기간에 상관없이 양도세율이 '50%' 적용된다. 양도차익이 1억원이라면 5000만원을 세금으로 내야 하는 것이다.

3월부터는 부동산 임대사업자에 대한 여신심사가 강화된다. 부동산 임대사업자가 대출을 받을 때 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출을 심사한다. 이는 부동산 임대업자가 사업자대출을 받을 경우 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배로 산출해 적정성을 심사하는 기준이다.

4월에는 양도세 중과가 시행돼 다주택자의 부담이 커지게 된다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6∼40%임을 감안하면, 3주택 이상자는 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.

하반기에는 총체적상환능력심사(DSR)가 도입될 예정이다. 이는 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금 상환액을 대출 심사에 반영한다.

이외에 올해부터 조정대상지역, 투기과열지구에 위치한 오피스텔도 내년 중 분양권 전매가 금지된다. 또 300가구 이상 오피스텔은 인터넷 청약도 의무화된다.