[뉴스포커스]서울 집값 안정화 쉽지 않다

강영관 아주경제 건설부동산부 차장

정부 규제로 매수심리가 급속히 위축됐지만 서울 집값은 요지부동이다. 연말에 접어들면서 오히려 시세상승이 뚜렷하게 나타나고 있다. 한국감정원에 따르면 올 들어 지난달까지 서울 집값은 3.02% 오른 것으로 조사됐다. 이는 지난해 같은 기간(2.04%)은 물론 지난해 전체 상승률(2.14%)보다도 높은 것이다.

주간 서울 아파트값도 주거선호지역을 중심으로 강세를 나타내고 있다. 한국감정원이 발표한 이달 4일 기준 주간 서울 아파트값이 0.26% 오른 가운데 △양천구(0.62%) △강남구(0.50%) △서초구(0.48%) △강동구(0.38%) 등이 전체 서울 집값을 견인했다.

부동산114 조사에서도 8일 기준 주간 서울 아파트값은 0.28% 올라 지난주(0.26%)보다 상승폭이 커졌다. 재건축 아파트가 0.30% 오르며 여전히 강세를 보이는 가운데, 일반 아파트도 0.28% 올라 오름폭이 확대됐다.

정부의 부동산 규제 이후 숨을 죽이며 시장 상황을 지켜봤던 강남 집값이 본격적으로 반등 준비를 마친 것으로 해석된다. 반면 거래절벽 현상은 뚜렷하다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 아파트 거래량은 6500건을 기록했다. 8·2대책이 나온 지난 8월 거래량(1만4700건)의 절반에도 못 미치는 규모다.

집값을 잡겠다는 정부의 부동산 규제가 수요는 여전한 상황에서 결국 공급만 줄이자 오히려 가격이 오르는 '규제의 역설'이 나타난 셈이다. 가격상승 여력이 큰 '똘똘한 매물' 선호심리가 강해지고 있는 것도 이러한 흐름을 부추기고 있다. 실제 집주인들이 바라보는 현재 주택시장은 가격을 낮춰 팔아야 할 정도로 상황이 급박하지 않은 것 같다. 정책이 아직 다주택 보유자에게 직접적인 영향을 주지 못해 집주인들의 '버티기'가 장기화되는 양상이다.

또 서울은 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 낮아져 대출 문턱이 높아졌지만 재건축·재개발에 따라 사라지는 주택 수(멸실가구 수)와 비교해 신규공급은 턱없이 부족한 상황이라 각종 부동산 규제에도 불구하고 집값이 완만한 상승세를 이어갈 가능성이 높다는 게 시장에서 바라보는 전망이다.

마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 지방이나 경기도보다는 상대적으로 안정적인 서울로 몰리고 있다는 점도 서울 집값 상승을 떠받치는 요인 중 하나다. 특히 내년에는 각종 개발사업 추진에 따른 토지보상금이 대거 풀릴 예정이라는 점에 주목할 필요가 있다.

재건축·재개발 사업의 경우 내년에는 '재건축 초과이익환수제' 부활로 단기적으로 곳곳에서 사업 진행에 차질이 빚어질 수 있다. 공급이 부족한 상황에서 이처럼 사업 진행이 더디게 흐르면 결국 희소성은 더 높아질 수밖에 없다. 강남 재건축에는 부담금을 내더라도 진입하자는 심리가 나타나 투기 수요가 기승을 부릴 수 있다는 의미다.

반면 주택공급이 활발하게 이뤄지고 있는 경기도(용인, 평택, 화성, 시흥)와 일부 지방에서는 가파른 입주물량 증가세 탓에 전세가격을 비롯한 집값이 모두 내려갈 가능성이 있다. 실제 이달 들어 경기·인천 집값은 신규 입주물량 증가로 1년 9개월 만에 하락 전환했다. 신도시 중에선 주변 지역에 입주물량이 많은 동탄 주택시장이 직격탄을 맞았다.

불안한 부동산 시장을 잡겠다고 내놓은 대책들이 정작 집값 상승의 진앙지인 서울 주택시장에는 효과가 없고 입주물량 증가로 인해 하방압력을 받고 있는 수도권 주택시장만 불안하게 하는 상황이 연출되는 것이다. 연말·연초 지역별 주택시장에 대한 모니터링을 강화해 현재의 규제를 좀 더 세분화하는 소위 핀셋형 규제를 적용하는 등 보완 및 개선책이 필요해 보인다.