[동서남북] 가계부채 종합대책, 면밀한 보완과 세심한 배려 필요

김종신 대한주택건설협회 정책상무이사

김종신 대한주택건설협회 정책상무이사.

정부의 '8·2 부동산 대책', '가계부채 종합대책' 등 고강도 규제 정책이 계속 이어지면서 주택시장의 불안과 위기감이 고조되고 있다. 특히 주택수요자의 자금조달에 직접적인 영향을 미치는 '10·24 가계부채 종합대책'이 본격적으로 시행되면 주택시장의 불안이 침체로 현실화될 가능성이 매우 크다.

정부는 차주의 모든 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 기타 모든 대출에 대한 원리금을 통해 차주의 부담능력을 반영하는 지표인 DSR(총체적상환능력비율)을 내년 1월부터 시범운용하고 하반기부터 금융회사 건전성 유지를 위한 관리지표로 이를 활용할 예정이다.

그런데 DSR이 전면 도입되면 소득수준이 낮고 생활자금 대출비중이 높은 무주택 서민은 대출한도가 제한돼 주택구입 자체가 불가능해진다. 반면 대출 없이 주택 구입이 가능한 소수 부유층의 주택 구입 기회는 더욱 확대돼 주택 소유에 있어서 양극화와 '부익부 빈익빈'이 심화될 수 있다.

또 현재 서울시, 세종시 등 일부 지역을 제외한 대부분의 지방 주택시장은 미분양 증가 등 침체상황에 직면해 있다. 그러나 DSR은 지역 구분 없이 일률적으로 적용된다. 입주물량 증가와 함께 8·2 대책 등 규제에 이어 신용대출, 자동차할부 등 기존 대출자들이 집 사는 것을 어렵게 하는 DSR 규제로 지방 주택시장은 더욱 꽁꽁 얼어붙을 것으로 우려된다.

아울러 내년 1월부터는 중도금대출에 대한 보증한도가 줄어들고, 100%에서 90%로 낮췄던 보증비율도 80%로 추가 축소된다. 중도금대출 보증한도 축소는 수요자의 자금부담 증가와 주택구매력 저하를 가져와 신규분양시장 침체로 이어지며, 중도금 대출비율 축소는 상대적으로 자금력이 부족한 중소·중견 주택업체의 시장 퇴출 및 진입 차단을 야기한다.

중도금대출 보증비율이 축소되면 금융기관의 리스크 분담비율이 커지게 되므로 지금보다 더욱 소극적이고 보수적인 대출관행(담보 요구·대출 거부 등)이 확산돼 중소·중견 주택업체의 퇴출을 초래하게 되는 것이다.

주택경기 회복, 주택공급 확대 등에 따른 중도금 집단대출 및 가계부채의 증가세를 어느 정도 관리해야 할 필요는 있다. 그러나 차주의 특성과 지역별 상황에 대한 고려 없이 일률적으로 이뤄지는 대출규제는 단기적으로는 대출증가 억제효과를 나타낼지 몰라도, 장기적으로는 주택시장에 부작용을 일으킬 소지가 다분하다.

개인의 전 재산에 가까운 주택을 사고 파는 일에 자금의 흐름을 막아버리는 것이기에 더욱 그렇다. 면밀한 보완책 마련으로 서민과 중산층이 내집 마련의 꿈을 접지 않도록, 중소주택 사업자가 주택 공급을 포기하지 않도록 정부는 세심한 주의와 배려를 기울여야 할 것이다.