[부동산금융] 정부 '리츠 공모' 활성화…"시장 파이 확대될까?"

정부의 리츠 시장 공론화는 의미 부여 할 만…

공모 리츠 투자자 유인책 부족…상장 규정 완화, 세제 혜택 등 추가 방안 필요

2016년 국내 리츠 개수 및 자산규모 표. [자료=국토교통부]

정부가 지난달 24일 '가계부채 종합대책'을 통해 리츠(REITs: 부동산투자신탁) 공모를 활성화하겠다고 밝히면서, 향후 시장 규모가 확대될 수 있을지 관심이 모아지고 있다.

부동산금융업계는 정부가 리츠 시장의 중요성에 대해 인식하기 시작했다는 점에 대해 긍정적으로 평가하면서도, 실효성 있는 유인책이 빠져있어 아쉽다는 반응을 보이고 있다.

정부가 리츠 활성화를 위해 제시한 방안의 핵심은 '리츠 공모제도 개선'과 '상장 요건 완화'다.

먼저 정부는 공모의무가 면제되는 연기금 투자비율을 30%에서 50%로 상향키로 했다. 이는 사모 리츠의 공모 리츠 전환을 유도하기 위한 것이다. 현재 리츠는 영업인가나 등록일로부터 2년 내 주식 30% 이상을 공모할 의무가 있다.

특히 기업구조조정리츠(CR)에 대해서는 공모의무가 면제되는 채무상환비율을 50%에서 70%로 높이기로 했다. 제한이 없었던 공모의무 면제기간도 앞으로는 7년마다 재심사해 부여된다.

한 리츠 자산관리회사(AMC) 관계자는 "정부가 부동산 시장에서의 직접 거래 비중을 줄이고, 리츠를 통해 간접투자를 활성화하겠다는 것은 투자 재무건전성을 제고할 수 있다는 점에서 매우 고무적인 일"이라며 "무엇보다 앞으로의 리츠 시장 성공 핵심을 공모 리츠로 짚은 점만 살펴봐도, 나름 리츠에 대한 정부의 이해도가 상당히 높은 것 같다"고 말했다.

그는 이어 "문제는 이번 대책에 실질적으로 투자자들을 유인할 만한 인센티브가 빠져있다는 점"이라며 "리츠 시장 파이가 확대되기 위해서는 우량한 공모·상장 리츠가 늘어날 수 있는 토양이 받쳐줘야 하는데 이에 대한 세부적인 묘책이 없다"며 아쉬워했다.

실제로 국토교통부가 지난 2016년 리츠 결산보고서를 분석한 결과에 따르면 현재 국내 리츠 169개 리츠 중 공모·상장 리츠는 4개에 불과하다. 이들 리츠의 총 자산규모는 3000억원으로 전체 1.4% 수준에 그친다.

정부는 리츠 상장 심사기간을 대폭 완화할 계획이다. 리스크가 비교적 낮은 비개발·위탁관리형 리츠의 경우 상장 시 예비심사 없이 공모심사와 본심사만 거치면 된다. 이렇게 되면 심사기간이 4~5개월에서 2~3개월로 크게 단축된다.

모(母) 리츠 상장을 제약하는 상장요건도 완화된다. 현재 리츠는 총자산에서 부동산이 70% 이상일 경우에만 상장할 수 있다. 특히 모 리츠가 자(子) 리츠에 투자할 경우 총자산의 20%만 부동산자산으로 인정돼 사실상 70%를 채우기 힘든 구조였다.

하지만 앞으로는 20%만 부동산자산으로 간주하던 간주부동산 인정 한도가 폐지된다.

금융업계 관계자는 "그동안 자 리츠에 투자하는 모 리츠는 상장이 불가능해 현실성이 떨어진다는 지적이 있었는데 상장 요건이 완화돼 양질의 모 리츠 상장을 기대할 수 있게 됐다"고 말했다.

그는 이어 "다만 이번 대책을 통해 예비심사를 없앴다고는 하지만 여전히 심사기간이 한 분기에 달하는 수준이다. 예민한 투자자들이 기다려주기에는 너무나 긴 시간"이라며 "특히 공모하면 자동 상장되는 강점을 갖춘 부동산펀드와의 경쟁력 확보를 위해서도 심사 속도가 더욱 빨라질 필요가 있다"고 강조했다.

한 리츠업계 전문가도 "사모 리츠로 편중돼있는 시장을 공모 리츠로 재배열할 수 있는 묘안이 빠른 시일 내에 마련되는 것이 관건"이라며 "국토부가 리츠를 정책과 함께 공론화했다는 점에 의미 부여를 할 수 있을 것 같다. 국토부가 업계들의 의견을 모아 공모 리츠 상장 규정 완화, 세제 혜택 등에 대한 세부적인 추가 방안을 내놔야 한다"고 말했다.