[예고된 강력한 부동산 대책] 서울중심 시장 냉각 심화...수익형 상품 수요 '직격탄'(아주동영상)

- 재건축 등 이주 수요로 강남 일부, 분당 전셋값은 상승세

- 청약시장 실수요 재편 뚜렷...규제 없는 오피스, 상가에 관심 늘어

18일 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트값이 지난주에 비해 0.16% 떨어져 2주 연속 하락했다. 사진은 재건축을 진행하고 있는 송파구 잠실주공5단지 내 상가 모습.[사진=황현철 기자]

강력한 종합 규제 대책을 담은 8·2대책에 문재인 대통령이 추가 대책 가능성까지 언급하면서 부동산 시장은 매매·전세·청약은 물론 오피스텔 등 수익형 상품까지 수요가 눈에 띄게 위축되고 있다. 특히 시세 상승을 견인했던 강남의 경우 재건축에 대한 투자수요가 급격히 빠지면서 시세가 마이너스 상승률로 전환됐다. 재건축 이주 수요가 몰린 강남 등 일부 지역을 제외하면 전·월세 시장도 단기적으로는 시세가 하락 압력을 받고 있다 . 청약시장은 실수요자 중심의 재편 양상이 뚜렷하다. 오피스텔도 규제 대상에 포함되면서 수익형 부동산도 직격탄을 맞고 있다.  

◆ 강남 재건축 2주 연속 하락··· 투기과열지구 제외 분당 상승세

20일 부동산114에 따르면 서울 재건축은 -0.16%로 대책 이후 줄곧 하락세다. 특히 강남 대표 재건축인 은마아파트는 지난 16일 서울시 도시계획위원회로부터 심의를 거부당하면서 호가가 빠지고 있다. 인근 J중개업소 대표는 “급매물이 나온 것은 이번 부동산 대책의 영향이다. 미심의 결정에 대해 문의를 많이 해온다”며 “추진위는 내년 지방선거 때까지 계획안을 고수할 것으로 예상한다”고 말했다.

송파구 잠실주공5단지에서도 급매물이 나오고 있다. 단지 내 상가 G중개업소 대표는 “전용 76㎡의 호가도 3000만~4000만원 떨어졌다”며 “얼마나 떨어진 급매물이 있는지에 대한 문의가 대부분”이라고 말했다.

투기과열지구에 포함된 과천은 과천주공을 중심으로 하락세를 이어가고 있다. 인근 S중개업소 대표는 “2단지 공급면적 59㎡의 경우 대책 이전 9억5000만원이었는데 최근 8억6000만원에 거래됐다”고 말했다. 

반면 투기과열지구에서 비켜간 1기 신도시는 강남에 진입하지 못하는 투자자들이 눈길을 돌리고 있다. 특히 분당은 0.16% 오르며 서울과 사뭇 다른 분위기를 보였다. 

분당 대표 리모델링 단지인 정자동 한솔주공5단지는 지난달 안전성 검토 자문회의에서 최종 심의를 통과하면서 문의가 부쩍 늘었다.

인근 M중개업소 관계자는 “최고 매맷값 3억7000만원인 공급 61㎡의 경우 호가가 1000만~2000만원 상승했다. 실제 거래는 500만~1000만원 정도 오른 선에서 진행되고 있다”고 말했다. 

투기과열지구에 포함되지 않은 분당 아파트값이 18일 0.16%를 기록하며 오름세를 보였다. 사진은 경기 성남시 분당구 '한솔마을 주공5단지' 아파트 전경.[사진=오진주 기자]

◆ 전세도 보합세··· 재건축 이주 시작한 단지 전세 품귀

전세 시장도 빠르게 냉각되는 추세다. 대책 직후인 이달 4일 0.09%에 달했던 서울 전세가격 변동률은 11일 0.06%, 18일 0.04%로 빠른 속도로 보합세에 수렴하고 있다.

경기·인천 지역도 전주 대비 0.01%포인트 하락하며 보합세를 기록했다. 특히 과천은 -0.08%로 큰 폭의 하락세를 보였다. 과천주공 인근 Y중개업소 대표는 "작년 3월부터 4개 단지, 5000여 가구가 이주했다"며 "대책의 직격탄을 맞아 모든 거래가 멈췄다. 4단지 공급 74㎡는 5억1000만원이었던 전셋값이 4억원대로, 5단지 공급 125㎡는 최고 8억원이었던 전셋값이 6억원으로 떨어졌다”고 말했다.

현재 이주가 진행 중인 둔촌주공(총 5930가구) 영향으로 강동구는 높은 상승률을 보였다. 인근 S중개업소 대표는 “고덕리엔파크 1·2·3단지의 경우 전용 84㎡가 1000만원가량 상승해 현재 4억7000만~4억9000만원에 거래되고 있다”며 “다만 매물량은 대책 전보다는 다소 감소한 상태”라고 설명했다.

1기 신도시에서는 분당(0.07%)의 상승세가 눈에 띄었다. 리모델링을 앞두고 있는 한솔주공5단지 주민들의 이주 수요가 발생한 가운데 상록마을 우성아파트 전용 84㎡ 전셋값은 5억4000만~6억원 정도에 형성돼 있다.

◆ 오피스텔도 타격 예상··· 청약 시장은 실수요자 중심 재편

이번 대책 이후 수익형 부동산에도 변화의 조짐이 감지되고 있다. 전매가 금지되고 인터넷 청약이 도입되는 등 규제가 강화됐기 때문이다. 부동산114에 따르면 올해 하반기 분양이 예정된 오피스텔은 전국에서 총 32개 단지 1만53실에 이른다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “오피스텔의 경우 전매 제한 규제가 내려져 풍선효과를 더 이상 기대하기 어려워졌다”고 말했다. 

대책 이후 청약 시장은 실수요자 중심으로 돌아서는 모습이다. 대책 후 서울에서 첫 분양된 마포구 ‘공덕 SK리더스뷰’는 11일 마감 결과 평균 34대1의 경쟁률을 기록했다. 마포구는 투기지구에 포함됐지만, 실수요자가 풍부해 높은 경쟁률을 보인 것으로 풀이된다.

반면 같은 날 경기 남양주시 호평동과 인천 연수구 동춘동에서 각각 모델하우스를 오픈한 ‘두산 알프하임’과 ‘서해그랑블 3단지’ 아파트는 평균 약 0.6대1의 경쟁률을 보여 1순위에서 청약을 마감하지 못했다.