[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 최근 부동산 '핫 키워드'…LTV·DTI란?

아주경제 김충범 기자 =최근 부동산 시장에서는 유독 LTV·DTI라는 용어가 많이 등장하고 있습니다. 서울·세종·부산 등 투기수요를 겨냥한 정부의 '6·19 부동산 대책'에서도 이 LTV·DTI는 핵심 키워드로 나오죠. 

LTV·DTI는 주택담보대출 관련 용어입니다. 은행과 정부가 제공하는 주택담보대출은 일반신용대출과 비교해 절차가 복잡하고, 대출금리가 낮은 것이 특징입니다. 이 주택담보대출에서 대출받을 수 있는 금액이 DTI와 LTV를 기준으로 책정됩니다.

먼저 LTV는 'Loan To Value'의 앞 글자를 딴 것으로 우리말로 번역하면 '주택담보대출비율'이 됩니다. 쉽게 말해 집을 담보로 했을 때 돈을 얼마나 빌릴 수 있는지 비율을 뜻하는 것이죠.

만약 대출은행의 감정가격 5억원짜리 아파트가 있고 LTV가 70%로 적용된다면, 최대 대출액은 3억5000만원이 됩니다. 다만 DTI가 동시에 연동되는 만큼 실제 받는 대출액은 이보다 적습니다.

그럼 DTI를 살펴볼까요? 'Debt To Income', 우리말로 해석하면 '총부채상환비율'이라 할 수 있습니다. 이는 자신의 연소득 중 부채에 대한 상환 인정비율로, 대출상환액이 소득의 일정비율을 넘지 못하도록 제한하기 위해 만들어졌습니다.

예컨대 연 소득이 5000만원이고, DTI가 60%라면 연간 원리금상환액이 최대 3000만원을 넘지 않는 한도에서만 대출이 이뤄지게 됩니다.

정부는 이번 6·19 대책을 통해 서울 전역, 경기 과천, 광명, 부산 해운대, 세종 등 '조정 대상지역'의 LTV·DTI 비율을 각각 10%포인트씩 인하했습니다. LTV는 60%로, DTI는 50%로 낮아졌죠.

이렇게 되면 이들 지역의 경우 앞서 예시로 든 5억원짜리 아파트는 대출액이 3억원으로, 연 소득 5000만원 근로자는 2500만원까지 대출액이 줄게 됩니다. 결국 LTV·DTI의 규제비율 변동은 대출 한도를 조정한다는 점에서 부동산 시장에 미칠 영향이 클 수밖에 없습니다.

특히 요즘은 DSR이라는 용어도 심심치 않게 눈에 띄죠. 'Debt Service Ratio'로 '총부채원리금상환비율'을 뜻하는 DSR은 개념이 DTI와 비슷하지만 기타 부채의 원금상환액도 총부채 연간 원리금상환액에 포함된다는 점이 다릅니다.

쉽게 이야기해 DTI 방식에 포함되지 않았던 자동차 할부금, 신용카드, 마이너스 통장 등까지 대출한도를 산정할 때 고려대상이 되는 것입니다. 이렇게 되면 당연히 대출액이 더 줄게 돼, 업계도 보다 신중한 도입 요구를 종용하고 있습니다.

앞으로 시중금리가 오를 가능성이 높다고 하죠. 정부의 부동산 규제에 대한 입장도 당분간 이어질 것으로 보입니다. 올 하반기 내 집 마련을 계획하고 계신 분이라면 LTV·DTI·DSR을 꼼꼼히 고려해 예산을 짜셔야 할 것 같습니다.