印尼 부동산가격 치솟는데 부동산업체 주가 급락한 이유

[사진= 아이클릭아트 제공 ]

아주경제 이규진 기자 = 인도네시아 주거용 부동산 가격이 치솟고 있다. 가계 소득에 비해 집값이 큰 폭으로 뛰면서 되레 부동산 개발업체 주가는 급락했다.

28일 인도네시아 중앙은행에 따르면 인도네시아 주요 14개 도시에서 주거용 부동산 가격은 올해 1분기까지 지난 10년간 58%까지 올랐다. 제미 폴  수코르인베스트 에셋(Sucorinvest Asset Management) 펀드매니저는 "일부 지역에선 부동산 가격 상승폭이 너무 높아서 금리 조건이 아무리 좋아도 팔려는 사람이 없었다"며 "일부 지역은 두배 넘게 올랐고 금융당국이 금리를 떨어뜨리지 못하게 만들었다"고 말했다.

인도네시아 중앙은행(BI)은 지난해 6번 연속 금리를 인하했다. 인도네시아 기준금리는 지난해 초 7.5%에서 10개월 만에 4.75%로 떨어졌다. 지난 10월 4.75%로 낮춘 후 현재까지 유지하고 있다. 경제 성장을 촉진시키고 금리 안정성을 강화시키기 위한 조치였다.

문제는 가계 소득에 비해 집값이 심하게 오른 점이다. 인도네시아에서 1980년부터 2000년대 사이 태어난 밀레니얼 세대가 첫 주택을 사거나 주택을 업그레이드 해야하는 핵심 세대다. 그러나 소득에 비해 부동산 가격이 크게 올라 주택을 사기 부담스러워졌다.

모건스탠리에 따르면 지난 5년간 주요 도시의 부동산 가격 상승세는 소득 성장세를 앞질렀다. 인도네시아 통계청 자료에 따르면 2015년 기준 인도네시아의 1인당 GDP(국내총생산)은 3402달러(약 389만원)다. 2014년 자카르타에서 1인당 평균 소득은 1억7480만루피아(1505만원)다. 그러나 자카르카 시내의 평균 아파트 가격은 제곱미터당 3210만 루피아(276만원)에 달했다.

 

[인도네시아 주요 14개 도시 주택가격 지수 추이 그림재구성: 아주경제, 자료: 블룸버그 ]

이러한 까닭에 저금리 기조와 국가 신용등급 상향에도 부동산 개발업체 주가는 오르지 못했다. 스탠다드앤푸어스(S&P)는 지난달 인도네시아 신용등급을 투자부적격 정크등급BB+에서 투자적격수준 BBB-로 상향조정했다. 무디스도 이달 인도네시아 은행이 조만간 경제 개선에 따른 수혜를 받을 것이라고 진단했다. 지난 5월 인도네시아 외환보유액이 1249억달러(약 142조원)로 사상 최고치를 기록했다.

물라 찬드라 모건스탠리 애널리스트 "부동산 가격은 지난 1~2년간 안정세를 보이기도 했지만 급여는 그만큼 따라잡지 못했다"며 "주택가격은 연 가계 소득의 5배를 넘은데다 평균 모기지 이자율이 10~11% 가량 늘면서 주택 소유가 어려워졌다"고 말했다.

연초 이후 인도네시아 주식시장에서 금융 지수는 15% 오른 반면 건설 부동산 섹터는 5.8% 하락해왔다. 9개 산업지수 중 최악의 성적을 냈다. 모던랜드리얼티(Modernland Realty) 주가는 올해 23%나 급락했다. 인티랜드 디벨로먼트(Itiland Development)와 리포 치카랑(Lippo Cikarang)이 각각 16%, 19% 떨어졌다. 애널리스트들은 이들 회사에 대한 투자의견을 '매입'이라고 제시했었다. 올해 자카르타 컴포지트지수가 8.6% 올랐으나 모건스탠리의 최선호주인 부모 세르퐁 다마이(Bumo Serpong Damai)와 시푸트라 디벨로먼트(Ciputra Development) 등도 하락세를 보였다.