[재테크칼럼] 보유세율 증감에 대비하자

장재현 리얼투데이 리서치팀장

장재현 리얼투데이 리서치팀장

최근 대선주자들의 부동산 관련 보유세에 대한 논쟁이 뜨겁다. 보유세는 재산세, 종합부동산세 등을 의미한다. 따라서 집주인들은 향후 대선에 따라 결정될 부동산 정책을 대비해 포토폴리오를 미리 짜야한다.

최근 대선주자들의 부동산 정책을 들어보면, 대부분 보유세 증감을 통해 복지재원을 마련하겠다는 주장들이 많이 나오고 있다. 국내 보유세가 국제 기준에 못 미친다는 점을 부각해 보유세를 늘릴 명분도 제시한다.

그렇다고 너무 두려워할 필요는 없다. 우리는 주택시장의 세금폭탄을 한번 경험한 적이 있기 때문이다. 지난 노무현 정부 말미 종합부동산세나 재건축 초과이익환수제, 양도세 중과 등 세금규제를 받았다.

올해 보유세 증가를 주장하는 대선주자들이 당선된다면 고가아파트나 다주택자들은 위축될 수 있다. 지금보다 보유세율이 증가할 것으로 예상되기 때문이다. 여기에 주택시장에는 세금규제를 피하려는 매물이 증가하면서 거래가격도 하락할 수 있다.

그렇다면 보유세가 증가할 때는 인기 있었던 것은 무엇이었을까? 이 부분을 조사한다면 주택시장 불황기도 잘 넘길 수 있지 않을까?

리얼투데이가 제공하는 온라인 키워드 솔루션 알버즈에 따르면, 지난 2005~2008년까지 세금규제가 진행됐던 시기에 각종 포탈에 검색된 인기 키워드는 중소형, 수익형, 지방아파트 등으로 조사됐다. 규제가 주택시장에 맞춰져 있다보니, 규제를 피할 수 있는 아파트에 대한 검색이 많았다.

특히 중소형 아파트나 지방아파트는 양도세나 종합부동산세 등을 피할 수 있는데다 재산세율도 낮아, 당시 높은 인기를 누렸다. 또 임대사업자등록을 할 경우에는 양도세 등의 거래세에 혜택이 주어지면서 종합부동산세까지 피해갈 수 있는 강북권 소형아파트들의 인기도 높아졌다.

한편 주택이 아닌 상가나 오피스텔들의 인기도 높았다. 특히 베이비부머 세대들의 은퇴와 맞물려 중대형아파트를 매도하고 똑똑한 상가나 오피스텔로 투자하려는 수요층들까지 늘어나면서 수익형 전성시대가 도래했기 때문이다.

최근에도 상업업무용 부동산들의 거래가 역대 최대치로 꾸준히 늘고 있는 상황이다. 국토교통부에 따르면 상업·업무용 부동산 거래건수는 2006년부터 2014년까지 20만건 미만(평균 15만5983건)으로 유지되다 2015년부터 급증해 연간 25만 여건이 거래될 정도다.

앞으로도 보유세가 증가한다면 이와 비슷한 상황이 이어질 것으로 보인다. 보유세율이 증가하면 주택시장은 지가상승이 줄고 거래가 감소할 것으로 보인다. 따라서 세율이 낮은 서울의 소형주택들과 소형 오피스텔로 투자 수요층들이 몰릴 가능성이 높다.

또 상가시장의 수요층 유입이 늘어날 것으로 보인다. 상가는 장기적으로 지가상승이 높은데다 임대수익까지 실현할 수 있어 세금부담을 완화시킬 수 있기 때문이다. 특히 수도권에서 새로 생성되는 주요 도심이나 신도시 등으로 유입인구가 늘어나면서 이곳을 중심으로 상가나 오피스 등의 수요도 꾸준할 것으로 보인다.

물론 세금규제가 시행되지 않을 수도 있다. 최근 주택시장의 불황이 예상되고 있는 상황에서, 대출규제에 세금규제까지 진행하면 부동산 시장의 악영향을 끼칠 수 있기 때문이다. 여기에 양도세 등의 거래세 부담도 높아, 세금의 전반적인 손질도 필요하다고 본다.

다만 앞으로 국내외 경기 불황과 변수들이 주택시장의 리스크로 작용하게 되면 집주인들은 어떤 이유에서든 상반기 부동산 자산의 포토폴리오를 수정할 필요는 있어 보인다.