[강남 재건축 긴급진단] "압구정 재건축되면 3.3㎡ 1억원 거뜬"...공급대책에서 수요억제로 급선회한 정부

"투기과열지구 지정따라 분양시장 위축되면 오히려 기존 주택시장 반사이익"

은행권, LH까지 중도금 대출 규제..."서민 주거안정 정책과 역행"

올 상반기 서울 강남에서 분양한 한 건설사의 아파트 모델하우스. 정부는 최근 강남 등에서 부동산 과열현상이 지속되자 직접적인 수요억제책을 검토하기로 했다. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=아주경제DB]

아주경제 김종호 기자 =  정부가 강남권 등 일부 주택시장에 투기과열지구 지정 등 선제 대응 방안을 추진하는 것은 강남 재건축을 중심으로 단기 집값 급등, 청약시장 과열 등 현상이 지속되면서 서울은 물론 수도권 집값을 끌어올리고 있기 때문이다.

전문가들은 강남 재건축 활황세가 적어도 내년 상반기, 길게는 2~3년간 지속될 것으로 내다보고 있다. 반포와 개포, 압구정 등 남은 재건축 사업이 줄줄이 이어질 것이라는 이유에서다. 특히 강남 재건축의 최대 관심지역인 압구정 지구의 재건축이 본격화할 경우 강남 재건축을 중심으로 한 과열 양상이 가속화할 것이란 전망이다. 

16일 부동산114에 따르면 10월 둘째주(10~15일) 서울 재건축 아파트 시세는 0.42% 상승, 지난 3월 둘째주부터 31주 연속 상승했다, 전주(0.70%)보다 상승폭은 다소 둔화됐지만 이 기간 12.2%의 누적 상승률을 기록했다.

강남 재건축이 이같은 상승세를 견인하고 있다는 분석이다. 실제 강남구 재건축의 경우 지난주 주간상승률이 0.44%에 달했다. 대부분 개발시대에 지어진 강남 아파트들은 재건축 연한 30년을 넘어서며 순차적으로 재건축이 진행되고 있다. 현재 서울시내 총 공동주택 수는 1만9980동인데, 강남3구에서 재건축 연한이 다다른 30년 이상 아파트는 강남구가 36.5%, 서초구 26%, 송파구 19.9%에 달한다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “그간 사업 추진이 미뤄졌던 강남 재건축 단지들이 한꺼번에 사업을 진행하면서 경쟁하듯이 집값을 끌어올리고 있다”고 설명했다. 

특히 최근 지구단위계획으로 전환된 압구정 지구에 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 압구정지구 내 13차 현대아파트 전용면적 108㎡는 지난 8월 19억7250만원에 계약이 이뤄졌다. 이 아파트는 지난 5월까지 15억원 안팎에 시세가 형성됐다. 2009년 8월 최고 거래가 17억7500만원도 넘어섰다.

이런 가운데 최근 분양하는 강남 재건축 단지들의 경우 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 웃도는데도 불구, 청약경쟁률은 매번 수백대 1을 기록하고 있다.

실제 이달 초 청약을 진행한 서초 잠원동 '아크로리버뷰'의 경우 3.3㎡당 4194만원이었지만 평균 306대 1의 경쟁률을 기록하며 강남 재건축 아파트에 대한 높은 관심을 재차 입증했다.

전문가들은 압구정 지구의 경우 분양가가 현재 가치를 기준으로 3.3㎡당 6000만원을 웃돌 것으로 전망했다. 이럴 경우 입주 시점이 되면 3.3㎡당 시세가 1억원을 웃돌 것이란 전망도 나온다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "반포지역 재건축 아파트의 시세 추이를 살펴봤을 때 압구정동 재건축의 경우 3.3㎡당 7000만원 선을 유지하는 건 어렵지 않을 것으로 보인다"면서 "특히 압구정동은 지구단위계획을 통해 보다 체계적이고 상징성 있게 설계가 가능해졌다는 점에서 일반분양 후 3.3㎡당 1억원까지 시세가 상승할 수 있다"고 전망했다. 

지난달 입주를 시작한 아크로리버파크의 분양가와 현재 시세를 비교해볼 때 이같은 시나리오가 현실화될 가능성이 크다. 지난달 입주를 시작한 신반포1차 재건축 '아크로리버파크'는 1차 공급 당시 분양가가 3.3㎡당 3830만원였는데 현재 3.3㎡당 세세는 6000만원을 웃돈다. 

장재현 팀장은 “강남 재건축 등 시장이 너무 과열돼 있으니, 분위기를 어느 정도 가라앉히기 위해 정부가 수요억제책 등 카드를 꺼낸 것”이라면서 “이에 따라 분양시장이 위축되면 오히려 기존 시장이나 분양권 거래가 활발해지는 등 반사이익을 볼 것으로 본다”고 분석했다.