[이슈 분석]전셋값·집값·분양가 고공행진...'부동산 3고' 시대 고착화

올들어 서울 평균 분양가 45% 올라..."매매가·전셋값 상승 부추겨"

"강남권 재건축 이주수요 폭풍의 핵...분양가 심의 강화 해야"

서울시 서초구 반포동의 '반포자이' 단지 모습. 최근 반 년 사이에 집값이 1억원 이상 뛰었다. [사진=아주경제 DB]

아주경제 최수연·김종호·백현철 기자 = 저금리 기조의 장기화 등의 영향으로 주택시장에 전셋값·매매가·분양가가 동반 상승하는 이른바 '3고(高) 현상'이 고착화 되고 있다. 전세난에 지친 서민·중산층이 대거 내집마련에 나서면서 기존 주택 가격과 신규 분양가를 밀어 올리고 이 게 다시 전셋값을 끌어올리는 악순환고리가 만들어졌다.

특히 강남권 한강변 재건축을 중심으로 3.3㎡당 4000만원이 넘는 고가 분양 아파트에 부유층 청약자들이 대거 몰리면서 분양가 상승에 가속이 붙고 있는 상황이다. 부동산 전문가들은 분양가 상승이 주택 매매가와 전셋값 상승을 부채질하는 상황에서 분양가 심의 과정을 강화하는 등 분양가 상한제 폐지에 따른 대안 마련이 시급하다고 지적했다. <관련기사 3면>

24일 아주경제가 부동산114 통계를 토대로 분석한 결과 올들어 지난 20일일까지 전셋값·매매가는 각각 11.4%, 5.33%가 올랐다. 서울만 따질 경우 전셋값 상승률은 무려 14.69%에 달했다. 

이는 지난 한해 상승률의 두 배에 달한다. 지난 한해 전셋값은 7.57%, 매매가는 3.17%가 올랐다. 서울의 경우 전셋값 상승률은 7.21%로 전국 평균을 밑돌았다. 

국토교통부 실거래가 자료를 토대로 개별 단지를 보면 서울 강남구 대치동 동부센트레빌  161㎡(22층·이하 전용면적 기준)가 지난달 18억원에 전세계약이 이뤄졌다. 지난 1월 같은 평형의 아파트(2층)이 14억원에 계약된 것과 비교하면 4억원이 올랐다. 층수를 고려해도 상승폭이 상당히 큰 편이다. 같은 기간 소형의 경우도 대치동 대치삼성아파트 59㎡가 5억80000만원, 대치현대아파트도 5억3000만원에 거래돼 지난 1월에 비해 각각 1억원씩 올랐다. 전셋값 상승률이 20% 이상돼 강남의 경우 서울 평균 상승률을 훨씬 웃돈 것으로 나타났다.  

강남권을 중심으로 한 고가 아파트 전셋값 상승은 매매가 상승에 불을 붙인 촉매제 역할을 했다. 재건축이 아닌 일반 아파트 가운데 집값이 가장 비싼 서울 서초구 반포동 '래미안 퍼스티지' 84㎡는 지난 9월 16억3000만원선에 거래됐다. 지난 3월(14억2000만원)에 비해 반년 만에 2억원 올랐다. 

인근에 위치한 '반포 자이' 역시 59㎡의 최근 매매가격이 9억6000만~10억2000만원 수준을 형성하면서 올 초(8억8000만원대)보다 1억원 이상 올랐다.

신규 아파트 분양가도 고공해진을 거듭하고 있다. 전국 3.3㎡ 당 평균 분양가가 지난해 12월 970만원에서 지난 10일 기준 1027만원으로 57만원(5.9%) 상승했다. 서울만 따질 경우 분양가상승폭은 심각한 수준이다. 서울에서 분양된 신규 아파트의 3.3㎡ 당 평균 분양가는 지난 10일 기준 2389만원으로 지난해 12월 대비 무려 737만원(45%)나 올랐다.

특히 한강변 재건축이 본격화하면서 강남3구(강남·서초·송파구)의 3.3㎡ 당 평균 분양가는 4000만원을 웃도는 경우가 속출하고 있다. 지난해 9월 반포 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크의 분양가가 3.3㎡당 평균 4130만원에 분양된데 이어 지난달 서초 삼호가든 4차를 재건축한 반포 푸르지오써밋의 분양가가 3.3㎡당 4040만원으로 책정됐다.

이번달 분양에 나선 '반포 래미안 아이파크'도 일반분양가를 3.3㎡당 4240만원에 책정돼 이 일대 아파트값 상승세를 더욱 부채질하고 있다.

기존 매매시장과 청약시장이 쌍끌이 활황을 지속하면서 단독주택용지에 대한 관심도 급증하는 추세다. 도시와 가까운 곳에서 쾌적한 전원생활을 누리려는 실수요자 및 투자자의 관심이 몰리면서 최근 단독주택 용지 입찰에는 수천대 1의 경쟁률을 기록한 사례들도 흔히 찾아볼 수 있다.

기존 단독주택 집값 역시 상승세를 보이면서 판교신도시 운중동과 판교동, 화성 동탄신도시 반송동 내 단독주택 평균 매매가격은 각각 17억5000만원, 12억7000만원, 9억9000만원으로 과거 고점 대비 70~80%까지 올라왔다. 

부동산 전문가들은 '전셋값 상승→매매가·분양가 상승→전셋값 상승'의 악순환 고리가 만들어진 상황에서 강남권 재건축 이주수요가 본격화 할 경우 3고 현상이 더욱 심화할 것으로 우려했다. 곽창석 도시와공간 사장은 "강남권 재건축 이주수요가 주택 시장 폭풍의 핵이 될 것"이라고 말했다.

꼬리물기식 분양가 상승의 연결 고리를 끊어야 한다는 지적도 제기됐다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "분양시장에는 고 분양가 아파트가 나오면 줄줄이 꼬리물기로 분양가를 올렸었다"며 "분양가 심의과정에서 분양가 상승을 일정부분 제한해야 한다"고 강조했다.