재개발·재건축도 물량 '봇물'…수년후 집값하락 우려

▲서울시 서초구 일대 아파트 단지 전경. 사진=남궁진웅 기자

아주경제 최수연 기자 = 상반기 서울과 수도권에서 10만 가구에 가까운 신규분양 물량이 출시되면서 공급과잉에 따른 우려가 지속적으로 제기되고 있다. 

특히 공급과잉 논란에서 비교적 자유로운 재개발·재건축 또한 최근 출시되는 물량이 많아지면서 비인기지역을 중심으로 입주시점 시장 분위기에 따라 가격 하락세가 재현될 수 있다는 지적이 나오고 있다. 

5일 부동산114에 따르면 이번달부터 서울에서 하반기에 분양예정인 아파트 중 재개발·재건축 아파트는 총 30개 단지 3만1648가구이며 이 가운데 일반분양은 8951가구다.

이중 하반기 강북권 재개발 물량은 동대문구, 성북구, 성동구, 은평구 등 강남이나 도심으로 이동이 쉬우며 생활인프라 시설이 잘 갖춰진 알짜 입지에 포진돼 있다. 총 21개 단지에 1만7894가구, 일반분양은 5911가구다.

재건축·재개발이 시작되면 현지 거주민들은 다른 지역으로 이전해서 살다가 2~3년 후 입주를 시작한다. 문제는 2~3년 후 시장 변수에 따라 조합원들이 매물을 청산할 가능성도 있다는 것이다. 

특히 강북 재개발 사업장의 경우 경기성장의 둔화, 소득감소 등 조건과 맞물리게 되면 비인기지역을 중심으로 가격하락은 깊어질 수 있다는게 전문가들의 지적이다. 

지난해 2월 서울 양천구 신정뉴타운에 입주를 진행한 신정뉴타운 롯데캐슬은 전용 84㎡은 현재 4억8000만원을 호가하지만 입주 당시에는 급매물이 4억1000만원에 거래됐다. 이는 입주 당시 원소유주들이 대출이자 압박 등으로 대거 매물을 시장에 내놓으면서 가격이 급락한 것이다.

조은상 부동산 써브 책임연구원은 "현재 공급량이 많고 내년에는 현재보다 부동산 시장이 좋지 않을 것이라는 전망이 뚜렷하기 때문에 비인기 사업장의 경우는 미분양이 나올 수 밖에 없다"고 말했다.

 

강남은 강남4구(송파·강남·서초·강동)을 비롯해 동작구에서만 1만3754가구의 새 아파트가 나온다. 일반 분양 물량도 3040가구에 달한다. 강남권의 경우 수요자들의 관심이 높은만큼 고분양가는 피할수 없을 것이라는 전망이다. 

실제 이번달 강남구에서 SK건설이 국제아파트를 재건축해 선보이는 '대치 SK뷰'는 3.3㎡당 평균 분양가가 3900만~4000만원 초반으로 알려졌다. 또 삼성물산·현대산업개발·현대건설 컨소시엄이 시공하는 송파구 가락시영 재건축 단지 '송파헬리오시티'는 최대 2800만원 선에서 결정될 것으로 보인다. 이는 시공사가 제시한 2500만원보다 다소 높은 수준이다. 

가락시영의 경우 강남권 재건축 분양 시장의 절반 이상을 차지하고 있어 강남 재건축 시장의 바로미터로 작용할 수 있다는 점에서 후속 단지들의 분양가 상승랠리를 이끌 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

조 책임연구원은 "재건축 아파트가 고분양가로 청약이 1순위 마감된다면 다른 신규 재건축 아파트 분양가에도 영향을 끼쳐 판단의 잣대가 될 수 있을 것"이라며 "현재 분양시장이 활발하다보니 강남 재건축 아파트 분양가가 오를 수 밖에 없는 상황"이라고 말했다.