[아주초대석] 노병용 우리관리 대표 “아파트 관리 부가세 과세, 잘못된 관행 개선이 먼저”

대형 주택 부가세 과세, “사실상 자치관리 구조에서 업계 고사”

정부 정책 개선 논의 중… “주택관리업계 대형·선진화 이뤄져야”

아주경제 이명철 기자 =“공동주택 관리에 대한 부가세 과세 방침은 이미 예고된 것이다. 하지만 용역비에 대한 실질 거래가 없는 상황에서 관리용역에 대한 부가세 과세는 불합리하다. 35년여간 잘못된 공동주택 위탁관리의 관행과 업계의 경쟁력이 시험대에 오른 것이다.”

노병용 우리관리 대표이사 회장은 요즘 몸이 열 개라도 부족할 지경이다. 우리관리의 실질 업무를 총괄하면서도 정부의 공동주택 관리용역 부가가치세(이하 부가세) 과세 문제점 해결을 위해 백방으로 뛰어다니고 있어서다. 아파트 관리업계를 대표해 세종시 기획재정부 및 국토교통부 관계자들을 찾는 것이 일상이 됐다.

회사의 꾸준한 성장에도 노병용 대표는 아파트 관리업계의 위기를 논했다. 올해부터 전용면적 135㎡를 초과하는 공동주택의 관리·경비·청소용역에 대한 부가가치세가 과세되기 때문이다. 이에 대해 그는 “위탁관리이면서도 사실상 자치관리의 형태인 국내 관리업계의 잘못된 관행을 정부는 고착화하려고 한다”고 지적했다.

“아파트 관리에 대한 전문가가 없는 상황에서 공부를 하다 보니 전문가가 돼버렸다”는 노 대표를 만나 관리업계의 현안에 대해 들어봤다.

 

◆“현재 아파트 관리업계는 비정상 구조”

아파트의 유지·보수 등을 맡는 아파트 관리는 입주민들이 직접 관리자를 뽑고 관리하는 자치관리와 업체에 일임하는 위탁관리로 나뉜다. 하지만 “한국식 위탁관리는 관리비를 입주자에게 납부하는 사실상 위탁관리의 형태를 띤 자치관리”라는 게 노 대표의 설명이다.

노 대표는 “일본의 미쯔이·도큐·스미토모 등 대기업은 주택공급도 하지만 계열 관리회사를 통해 관리비를 받아 운영을 하고 있다”며 완벽한 위탁관리가 정착한 일본의 사례를 소개했다. 우리나라는 사유재산의 영역인 아파트에 대한 정부의 개입이 심해 비정상 구조가 발생했다고 노 대표는 분석했다.

그는 “국내 위탁관리업은 1979년 공동주택 관리령이 생기면서 시작된 후 35년이 넘었는데 잘못 진행되고 있다. 우리관리가 출범한 2001년에만 해도 당시 위탁관리 업체들은 영세했고 주택관리사의 영역도 영업에 국한된 경우가 많았다”며 “관리업계의 소극적 태도가 이 같은 인식을 자초했다”고 자평했다.

비정상 구조에 대한 인식의 단적인 예로 노 대표는 배우 김부선씨의 난방비 사건을 꼽았다. 그는 “특정 인물의 비리보다는 계량기의 불량 등이 원인으로 보이는데 이는 관리주체가 문제를 인지하고 해당 가구를 방문했으면 될 일”이라며 “김부선씨는 주택 내에서 해결해야 할 문제를 경찰에 들고 갔고 입주자 대표와 분쟁 속에서도 관리 주체에 대한 언급은 없었다”고 진단했다. 아파트 관리의 주체를 사실상 위탁관리업체가 아닌 입주자 대표로 보고 있다는 것이다.

아파트 관리에 대한 부가세 과세 문제도 아파트 관리의 비정상 구조에 기인한 것으로 노 대표는 풀이했다. 그는 “주택법상 관리비는 관리주체에게 내야 한다고 명시됐지만 국내에서는 위탁관리 수수료만 받고 있다”며 “납부 의무는 관리회사가 지기 때문에 내지 않을 경우 징벌적 세무조사 등으로 회사가 위기에 처할 수 있다”고 우려했다.
 

노병용 우리관리 대표이사 회장.

◆“아파트 관리 이해 부족이 비정상 과세 초래”

아파트 관리의 비정상 구조 말고도 노 대표는 대형 아파트에 대한 부가세 과세 문제점을 조목조목 짚었다. 우선 부가세 과세 시 아파트 관리 방식이 위탁에서 자치로 넘어갈 가능성을 꼽았다. 그는 “부가세를 과세하면 입주민들이 자치관리로 전환할 텐데 이렇게 되면 정부는 세제 개편이라는 취지를 달성하지 못하고 위탁관리 업계는 도산하는 악순환만 만들 뿐”이라며 “관리업무에 대한 관리·감시소홀로 관리비리·사고 등이 발생할 수 있다”고 경고했다.

차등 과세도 문제다. 노 대표는 “정부는 ‘있는 사람’들이라면 과세를 더 해도 된다는 논리지만 대형 주택 가격이 급락하는 상황에서 돈을 더 내는 것을 좋아하는 사람은 없다”며 “같은 단지에서 전용 135㎡ 초과만 과세하면 과표산정을 통한 세액산출 과정이 어려워 시비가 끊이지 않을 것”이라고 예상했다.

여기에 “같은 대형 아파트여도 지역에 따라 가격이 천차만별인데 면적만을 기준으로 동등한 과세를 부과하는 것은 조세 형평성에 맞지 않다”고 노 대표는 강조했다. 입주민들이 부가세 과세에 따른 관리비 절감을 위해 경비원을 해고하는 등의 부작용도 예상했다.

주택법상 아파트 관리비 항목은 일반관리·청소·경비·소독·승강기유지·난방·급탕·수선유지·위탁관리 수수료 9가지로 나뉜다. 노 대표는 “일반 관리에 위탁관리가 들어가는데 수수료를 따로 내도록 한 것이 모순”이라고 지적했다. 법 자체가 아파트 관리에 대한 이해 부족에서 나온 결과란 얘기다. 

그는 “기재부 세제과를 찾아 문의했더니 관리업체가 위탁관리 수수료만 받고 있다는 사실도 모르고 있었다. 주택법을 담당하는 국토부로부터 형식만 위탁관리이고 사실상 자치관리라는 유권해석을 받아오라고 했다”고 말했다. 

◆“관리비 절감 노력 및 업계 선진화 추진”

하지만 우리관리는 올해부터 입주민으로부터 납부를 독려하며 정부 정책을 이행해가고 있다. 그는 “국민주택 규모 이하는 영구 면제하는 상황에서 위탁관리업이 정상화될 때까지 면제해주는 것이 현실적인 대안”이라고 제안했다.

위탁관리업의 정상화는 최근 대책을 통해 기업형 임대관리업을 육성키로 하면서 기존 위탁관리는 소홀히 하는 것 아니냐는 속내에서다. 그는 “인원수만 가지고 기업 규모를 따져 중소기업에서 제외하는 등 위탁관리업을 해온 약 15년간 정부의 관심과 혜택은 없었다”며 “지금이라도 관리 사업자에 대해 지원하면 그 혜택은 주민이 보게 될 것”이라고 제언했다.

“경비원 등의 해고나 급여 삭감 등 사회적 파장이 우려된다”는 노 대표는 관리비를 줄여 부가세 과세 부담을 상쇄하는 방안도 추진키로 했다. “국가 시책을 따라야하는 상황에서 전문위탁관리업체가 하는 것은 관리비 절감 노력으로 매년 관리비 절감 경진대회를 열어 서비스 강화에도 힘쓰고 있다”는 게 그의 설명이다.

이에 따라 우리관리는 올해 캐치프레이즈로 ‘부가세 내더라도 우리관리, 부가세 낼 바에야 우리관리’로 정했다. 그는 “지금까지의 위탁관리 수수료는 아파트 관리 과정에서 잘못될 경우를 대비한 보험료로 생각하는 경우가 많았다”며 “부가세 부담이 있겠지만 입주민들은 위탁관리를 더 선호하기 때문에 부가세를 낼 바에는 전문성·차별화를 추진하는 우리관리에 맡기도록 독려하자는 것”이라고 설명했다.

노 대표는 마지막으로 정부 정책에 대한 업계 목소리를 더 효율적으로 반영하기 위해 업체들의 모임인 한국주택관리협회의 법정단체 인정을 주장했다. 

그는 “협회 회원사 100여곳이 사업장 90%를 맡고 있는 단체지만 법정단체가 아니어서 정부가 정책을 입안할 때 인정하지 않고 있다”며 “정책의 패러다임을 바꿔 주택관리업체의 대형·선진화가 이뤄져야 좋은 서비스를 내놓고 심판도 받을 수 있을 것”이라고 말했다.